Si tu inquilino no paga, envíale cuanto antes un requerimiento fehaciente de pago, intenta negociar por escrito y, si sigue sin pagar, demanda. La falta de pago permite resolver el contrato (art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), pero no puedes echarle por tu cuenta. Un requerimiento enviado al menos treinta días antes de demandar puede impedirle parar el juicio pagando (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC).
Primeros pasos
- Calcula la deuda. Renta, y otras cantidades que le correspondan según el contrato. Salvo pacto, la renta se paga en los siete primeros días del mes (art. 17.2 LAU). Usa la calculadora de deuda de alquiler.
- Comprueba que no sea un error tuyo. Revisa la cuenta y los recibos. Si el cobro falló por tu causa, cambian las reglas de la enervación y de las costas (art. 22.4 y 22.5 LEC).
- Envía un requerimiento fehaciente, por ejemplo por burofax con certificación de texto. Indica el importe, el detalle y la cuenta.
- Invítale a negociar en ese mismo escrito. El desahucio no está entre las excepciones al intento previo de negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Si llega a un acuerdo, ponlo por escrito: calendario, importes y qué ocurre si incumple.
La demanda
El proceso es un juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC). Puedes pedir el desahucio y, en la misma demanda, las rentas debidas. Si lo pides expresamente, la condena puede incluir las que venzan hasta que recuperes la vivienda (art. 220.2 LEC).
La demanda debe indicar:
- Si el inquilino puede o no enervar el desahucio (art. 439.3 LEC).
- Si la vivienda es su residencia habitual.
- Si eres gran tenedor. Si dices que no, adjunta certificación del Registro con tus propiedades (art. 439.6 LEC).
También puedes ofrecer condonar toda o parte de la deuda a cambio de que se vaya en un plazo no inferior a quince días desde que se notifique la demanda (art. 437.3 LEC). Puede ahorrarte tiempo cuando el cobro es improbable.
Qué ocurrirá después
El juzgado le da diez días para desalojar, pagar, enervar u oponerse (art. 438.5 LEC). Sus motivos de oposición son limitados (art. 444.1 LEC). El detalle desde su lado está en la guía de desahucio por impago.
Si el inquilino es vulnerable, el proceso puede suspenderse. El art. 441 LEC prevé hasta dos meses si demanda una persona física y hasta cuatro si es jurídica. El RDL 29/2026 añade suspensiones y una enervación extraordinaria a cargo de la Administración. Si eres persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece en la suspensión de su art. 2.2. Mira desahucio y suspensión por vulnerabilidad.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Si eres inquilino y no puedes pagar
- Habla con el casero antes de acumular deuda y propón un calendario por escrito.
- Acude a servicios sociales y pide un informe.
- No ignores un burofax: abre el plazo que puede dejarte sin la opción de enervar el desahucio.
- Si te demandan, pide asistencia jurídica gratuita en los tres días siguientes al requerimiento, como indica el art. 438.5 LEC.
Errores frecuentes del casero
- Cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar en la vivienda.
- Reclamar solo por WhatsApp.
- Dejar pasar meses antes de actuar.
- Exigir un seguro de impago al inquilino: la ley lo prohíbe (art. 36.5 LAU).
La acción para reclamar rentas prescribe a los cinco años (art. 1966 del Código Civil). Para la demanda, busca un abogado especializado.