Una zona tensionada es un ámbito que la Administración competente en vivienda declara así por el riesgo de que falte vivienda asequible (art. 18 de la Ley 12/2023). No basta con que los precios sean altos: tiene que existir una declaración vigente. Si existe, se limita la renta de los contratos nuevos, el inquilino puede tener una prórroga de hasta tres años y hay obligaciones de información.
Cómo se declara
La ley exige una memoria con datos objetivos que justifique una de estas circunstancias (art. 18.3):
- Que la carga media de la hipoteca o el alquiler, más gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler haya crecido en cinco años al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma.
La declaración dura tres años y puede prorrogarse anualmente. El ministerio competente debe recoger las zonas declaradas en una resolución trimestral (art. 18.2.d). Como cada Administración decide, consulta la lista oficial y la fecha de la declaración de tu zona en el momento de firmar.
La renta en un contrato nuevo
Si la vivienda está en una zona declarada, el art. 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aplica estos límites:
- Regla general (art. 17.6). La renta no puede superar la última renta vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, una vez actualizada.
- Hasta un 10 % más si se acredita una rehabilitación o mejora de las previstas, finalizada en los dos años anteriores, o un contrato o derecho de prórroga de diez o más años.
- Gran tenedor (art. 17.7). El límite es el del sistema de índices de precios de referencia.
- Sin contrato en cinco años. También se aplica ese límite si así lo recoge la resolución del ministerio.
- Gastos. No se pueden añadir conceptos que no estuvieran en el contrato anterior.
El límite del art. 17.7 exige que el sistema de índices esté aprobado para ese ámbito (disposición transitoria séptima LAU). Si la vivienda se alquila por habitaciones, la renta debe respetar los mismos límites (art. 17.9). En contratos temporales sucesivos en la misma vivienda, el incremento anual no puede superar el IRAV (art. 17.8).
Prórroga para el inquilino
Al terminar el plazo mínimo o las prórrogas, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta tres, con las mismas condiciones. El casero debe aceptarla, salvo tres casos: otros términos acordados, un nuevo contrato con los límites de renta o la comunicación de necesidad del art. 9.3 LAU (art. 10.3 LAU; art. 10.6 desde el 15/11/2026). Esta prórroga tiene preferencia sobre otras extraordinarias.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación por el Congreso. El 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026. El 28/2026 entra en vigor el 15/11/2026. Si no se convalidan, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Información que debes recibir o dar
- Antes de firmar y en el propio contrato: que la vivienda está en zona tensionada, la última renta de vivienda habitual de los cinco años anteriores y el valor según el índice aplicable (art. 31.3 de la Ley 12/2023).
- En el anuncio: el índice de referencia y, si procede, el límite de renta, y la condición de gran tenedor (art. 20 del RDL 29/2026).
Qué hacer
Si vas a alquilar como inquilino. Pide por escrito esos datos antes de pagar nada. Comprueba si la declaración estaba vigente al firmar.
Si eres casero. Localiza la renta anterior, los contratos de los últimos cinco años y la documentación de obras. Comprueba si eres gran tenedor, porque la definición puede rebajarse en la zona.
Si crees que tu renta supera el límite. Reúne los documentos y consulta con un abogado inmobiliario antes de dejar de pagar. Puedes comprobar la actualización anual con la calculadora de subida.