El casero debe pagar las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable. El inquilino paga las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario y lo que haya estropeado él o las personas de su casa (arts. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, y 1563 y 1564 del Código Civil). Si es una avería seria y el casero no responde, la ley te da una vía concreta desde el 8/10/2026.
Cómo repartirlo
- A cargo del casero (art. 21.1). Lo necesario para conservar la habitabilidad, sin poder subir la renta por ello.
- A cargo del inquilino (art. 21.4). Las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario.
- Daños imputables al inquilino. El inquilino responde de deterioros, salvo que pruebe que no hubo culpa suya, y de los causados por las personas de su casa.
La ley no da una lista de averías. Decide con tres preguntas: ¿afecta a la habitabilidad?, ¿es un desgaste menor?, ¿quién lo ha causado? En caso de duda, un técnico puede explicarlo por escrito.
El contrato no puede empeorar estas reglas en perjuicio del inquilino, salvo que la ley lo permita (art. 6 LAU).
Qué hacer ante una avería
- Avisa cuanto antes, por escrito y con fotos. Facilita la visita del casero o su técnico (art. 21.3).
- Urgencias. Si hay daño inminente o incomodidad grave, puedes hacer la reparación urgente, avisando antes, y reclamar su importe de inmediato (art. 21.3).
- Si no es urgente, envía un requerimiento escrito con un presupuesto razonable. El casero tiene quince días naturales desde que lo recibe para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla (art. 21.5).
- Sin respuesta o con negativa injustificada, puedes hacer la obra y descontarla de las rentas futuras. El coste debe ser razonable, adecuado al daño y estar documentado.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Descontar es delicado. Si te equivocas y dejas de pagar sin base, el casero puede intentar resolver el contrato por impago (art. 27.2.a). Por eso:
- Usa un medio que pruebe la recepción.
- Guarda presupuesto, factura y pago.
- Comunica por escrito qué descuentas y de qué mes.
- Si hay discusión o la cifra es alta, consulta antes de descontar.
Si el piso es un alquiler temporal
En vivienda temporal, el casero asume la conservación y también las pequeñas reparaciones por desgaste. Debe responder en cinco días hábiles. Si no responde, puedes hacerlas y reclamar el importe o, tras justificarlo, descontarlo de la renta del mes siguiente (art. 21 bis LAU).
Obras y renta
- Obras de conservación. Debes soportarlas si no pueden esperar. Si duran más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la que te ves privado (art. 21.2).
- Vivienda inhabitable por obras. Puedes suspender el contrato, sin pagar renta hasta que acaben, o desistir sin indemnización (art. 26).
- Obras de mejora. El casero debe avisar por escrito con tres meses de antelación. Tienes derechos de reducción y, en algunos casos, de desistir (art. 22).
- Tus obras. Las que cambian la configuración de la vivienda requieren permiso escrito (art. 23). Hay una regla especial para las adaptaciones por discapacidad o por edad superior a setenta años (art. 24).
Si el casero sigue sin reparar
El inquilino puede exigir la reparación o resolver el contrato (art. 27.1 y 27.3.a). Antes de demandar, por lo general debes intentar una negociación documentada (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Si quieres irte, compara con el desistimiento.
Si eres casero
Responde dentro de plazo y por escrito, aunque sea para proponer otra solución o discutir la causa. Si crees que el daño es del inquilino, pide acceso y deja constancia técnica. Al terminar, firmad el documento sobre el estado de la vivienda: sin él, se presume la buena entrega salvo prueba en contrario (art. 36.7). Puede afectar a la devolución de la fianza. Para un conflicto serio, consulta con un abogado inmobiliario.