Si fallece el inquilino, ciertas personas que vivían con él pueden seguir con el contrato. Para ello, el casero debe recibir en un plazo de tres meses una notificación por escrito con el certificado de defunción y la identidad del nuevo titular. Si no hay nadie con ese derecho o no se avisa a tiempo, el contrato se extingue (art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). No se hereda como un bien más.
Quién puede subrogarse
Por este orden, salvo acuerdo unánime entre ellos (art. 16.1 y 2):
- Cónyuge que convivía con él al fallecer.
- Pareja que convivía de forma permanente al menos dos años. Si tienen hijos en común, basta la convivencia.
- Descendientes sujetos a su patria potestad o tutela, o que hayan convivido habitualmente con él los dos años anteriores.
- Ascendientes que hayan convivido habitualmente con él los dos años anteriores.
- Hermanos en esa misma situación.
- Otros parientes hasta el tercer grado colateral, con una discapacidad igual o superior al 65 % y dos años de convivencia.
Hay reglas de desempate: los padres septuagenarios tienen preferencia sobre los descendientes. Entre iguales, el de discapacidad igual o superior al 65 %, luego quien tenga más cargas familiares y, en último lugar, el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Cómo notificarlo
- Consigue el certificado registral de defunción.
- Escribe al casero dentro de los tres meses. Identifica al nuevo titular, su parentesco y ofrece un principio de prueba de que cumple: libro de familia, empadronamiento o certificado de convivencia.
- Usa un burofax. Lo que importa es que el casero lo reciba en plazo, así que no lo envíes el último día.
- Sigue pagando la renta y conserva el justificante.
Si se extingue el contrato
Quienes pudieran suceder al inquilino quedan obligados de forma solidaria a pagar la renta de esos tres meses. Se libran si renuncian por escrito al casero en el mes siguiente al fallecimiento (art. 16.3).
Si no quieres seguir en la vivienda, renuncia cuanto antes y entrega las llaves con recibo. Si heredas al inquilino, la deuda anterior y la fianza pueden formar parte de la liquidación: la guía de fianza puede ayudarte.
Si varios quieren quedarse
Si el casero recibe en plazo varias notificaciones, puede considerarlos deudores solidarios mientras mantengan su pretensión (art. 16.3). Intentad un acuerdo unánime por escrito. Si no, se aplica el orden legal.
Cuándo se puede excluir la subrogación
En contratos con duración inicial superior a cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, se puede pactar que no haya subrogación si el fallecimiento ocurre pasados esos años. También se puede pactar que el contrato se extinga a los cinco o siete años si fallece antes. No vale esa renuncia si quienes podrían subrogarse están en especial vulnerabilidad y afecta a menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años (art. 16.4).
Si eres casero
- Pide la documentación del art. 16.3 y responde por escrito.
- Comprueba las fechas. Si faltan requisitos, razónalo y evita actuar por tu cuenta.
- No cambies la cerradura ni retires enseres sin acuerdo o sin resolución judicial, aunque creas que el contrato se ha extinguido.
- Si alguien se queda sin derecho, requiérele y propón negociar. Si la vivienda sigue ocupada, puede que necesites un juicio. Lee okupa e inquiokupa.
La subrogación continúa el contrato en vigor, así que su duración y sus condiciones se revisan con la herramienta de duración del contrato. Si el contrato es muy antiguo, las reglas pueden ser otras (disposiciones transitorias LAU). En ese caso o si hay discusión familiar, consulta con un abogado inmobiliario.