Si has dejado la vivienda y el casero no te devuelve la fianza, reclámasela por escrito y, si no paga, acude al juzgado. La fianza responde de lo que realmente debas o de los daños que se acrediten. El saldo que deba devolverse genera interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverlo (art. 36.4 LAU). El casero no puede quedársela sin más.
Qué puede descontar y qué no
Puede descontar cantidades que le debas según el contrato, como rentas impagadas, y daños en la vivienda que pueda justificar. Para eso le conviene aportar pruebas: fotos, presupuestos o facturas.
Desde el 8/10/2026, la ley dice que al terminar el contrato las partes deben dejar constancia del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas. Si no se firma, o si no refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado (art. 36.7 LAU). Esta regla procede del RDL 29/2026.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Pasos para reclamar
- Reúne los documentos: contrato, justificante de la fianza, prueba de la entrega de llaves, últimos recibos, fotos de la salida y mensajes con el casero.
- Calcula lo que te deben con la calculadora de fianza del alquiler.
- Envía un requerimiento fehaciente, por ejemplo por burofax con certificación de texto. Indica el importe, la cuenta donde pagar y un plazo razonable. Invítale también a negociar.
- Guarda la prueba de esa invitación. En general, antes de demandar hay que intentar una negociación y poder acreditarla. Sirve un documento que pruebe que la otra parte recibió la solicitud y pudo leerla (arts. 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025). Si pasan treinta días naturales desde la recepción sin respuesta escrita ni reunión, se entiende terminado el intento sin acuerdo.
- Acude al juzgado. Si tienes documentos que acreditan la deuda, puedes valorar el proceso monitorio. El deudor tendrá veinte días para pagar u oponerse (art. 815 LEC).
Una vez terminada esa negociación sin acuerdo, debes presentar la demanda dentro de un año para que se entienda cumplido este requisito (art. 7.3 de la Ley Orgánica 1/2025).
¿Necesito abogado?
La petición inicial del monitorio se puede presentar sin abogado ni procurador. Tampoco son obligatorios en los juicios verbales por cuantía de hasta 2.000 € (arts. 23 y 31 LEC). Si el casero se opone en un monitorio y la cantidad es mayor, normalmente sí necesitarás abogado. Compruébalo en ¿necesito abogado y procurador? y, si tus ingresos son bajos, en justicia gratuita.
Plazo para reclamar
Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 del Código Civil). No lo agotes: con el tiempo es más difícil probar el estado de la vivienda y localizar al casero. La solicitud de negociación, correctamente enviada, interrumpe la prescripción en los términos del art. 7 de la Ley Orgánica 1/2025.
Errores frecuentes
- Entregar las llaves sin recibo ni mensaje que acredite la fecha.
- No hacer fotos o vídeo de la vivienda al salir.
- Reclamar solo por WhatsApp o por teléfono.
- Dejar de pagar el último mes «a cuenta de la fianza». Puede darte problemas, porque la fianza no sustituye la renta.
- Confundir la fianza legal con la garantía adicional. Si pagaste también una garantía adicional, reclama ambas según el contrato.
Cuándo pedir abogado
Pide ayuda si el casero alega daños importantes, reclama más dinero que la fianza o te demanda. También si la cantidad justifica el coste: consulta cuánto cuesta un abogado antes de decidir.