Puedes impugnar un acuerdo de la junta ante los tribunales si es contrario a la ley o a los estatutos, si perjudica gravemente a la comunidad en beneficio de unos pocos, o si te causa un grave perjuicio que no tengas obligación de soportar. Tienes, en general, tres meses desde el acuerdo. El plazo es de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH).
Quién puede impugnar
Según el art. 18.2 LPH, pueden hacerlo:
- Quienes salvaron su voto en la junta.
- Los ausentes por cualquier causa.
- Quienes fueron indebidamente privados de su derecho de voto.
Si estuviste presente, pide que el acta recoja tu voto en contra y que salvas tu voto. Y debes estar al corriente de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de impugnar. Esta regla no se aplica cuando se impugnan acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación.
Plazos
- Tres meses: regla general, desde que se adopta el acuerdo.
- Un año: actos contrarios a la ley o a los estatutos.
- Ausentes: el plazo se cuenta desde que se les comunica el acuerdo según el procedimiento del art. 9 LPH.
Son plazos de caducidad, así que trátalos con margen. La solicitud de negociación suspende la caducidad en los términos del art. 7 de la Ley Orgánica 1/2025, pero no apures: pide que te revisen el cómputo. Puedes apoyarte en la calculadora de plazos.
Paso a paso
- Consigue el acta y la convocatoria. El acta debe recoger, entre otros datos, los acuerdos adoptados, con indicación de los votos y de sus cuotas (art. 19 LPH).
- Identifica el motivo. ¿Qué norma o estatuto se incumple? ¿Se alcanzó la mayoría exigida? Con carácter general, la mayoría se regula en el art. 17 LPH. Para aprobar o cambiar reglas del título constitutivo o de los estatutos no reguladas expresamente se exige unanimidad (art. 17.6).
- Salva tu voto o deja constancia de tu desacuerdo. Si estabas ausente, guarda la prueba de cuándo recibiste el acta.
- Ponte al corriente o consigna lo que debas, si esa exigencia te afecta.
- Escribe a la comunidad. Propón una solución o una negociación por un medio que acredite la recepción. Suele ser requisito previo a la demanda (arts. 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Presenta la demanda contra la comunidad de propietarios, con ayuda profesional.
¿Se suspende el acuerdo mientras dura el juicio?
No, salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar a petición del demandante y tras oír a la comunidad (art. 18.4 LPH). El acuerdo sigue siendo ejecutivo (art. 19.3 LPH). Si se trata de una derrama, ten en cuenta que la comunidad puede reclamarte los importes mientras tanto. Puedes comprobar la parte que te corresponde con la calculadora de cuota de comunidad.
Errores frecuentes
- Protestar en la junta sin que conste en el acta que salvas tu voto.
- Dejar pasar los tres meses por esperar la siguiente junta.
- Impugnar sin estar al corriente ni consignar.
- Dejar de pagar la derrama por haberla impugnado.
- Impugnar por desacuerdo con una decisión que se adoptó correctamente y no perjudica de forma grave.
¿Necesito abogado?
Lo normal es que sí, porque las excepciones de los arts. 23 y 31 de la LEC son limitadas. Antes de litigar, valora el importe en juego y el riesgo de costas. Puedes consultar si necesitas abogado y procurador y cuánto puede costar. Si tus ingresos son bajos, revisa la opción de abogado de oficio.