Para recuperar la vivienda de un inquilino que no paga, necesitas un desahucio judicial. El primer paso es un requerimiento fehaciente de pago, al menos treinta días antes de demandar: si sigue sin pagar cuando presentas la demanda, pierde la opción de enervar (art. 22.4 LEC). No cambies la cerradura ni cortes suministros.
Paso 1: requerimiento fehaciente
Envía un burofax con certificación de texto y acuse, o un requerimiento notarial. Indica las rentas debidas, el importe total y dónde pagar. Calcula la cifra con la calculadora de deuda de alquiler. Guarda el justificante: deberás indicar en la demanda las circunstancias que permiten o no enervar (art. 439.3 LEC).
Paso 2: negociación previa
Salvo excepciones, antes de demandar hay que intentar una actividad negociadora. El desahucio no figura en la lista del art. 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025. Si te pagan o acordáis una salida, firmadlo: fecha de entrega, llaves, importe y qué pasa si no se cumple.
Paso 3: demanda
- Abogado y procurador. Lo normal es que sean necesarios (arts. 23 y 31 LEC). Mira cómo elegir abogado.
- Rentas. Puedes acumular a la demanda las rentas debidas y la reclamación al fiador o avalista solidario, si le requeriste antes (art. 437.4.3.ª LEC).
- Salida voluntaria. Puedes comprometerte a perdonar parte o toda la deuda y las costas si se va en un plazo no inferior a quince días desde la notificación (art. 437.3 LEC).
- Datos obligatorios. Si la vivienda es la habitual del ocupante y si eres gran tenedor. Si dices que no lo eres, adjunta certificación del Registro con tus propiedades (art. 439.6 LEC). Gran tenedor es, con carácter general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de ese uso (art. 3.k de la Ley 12/2023).
Paso 4: qué pasa después
El juzgado requiere al inquilino para que, en diez días, desaloje, pague, enerve o se oponga. El mismo requerimiento fija el día de la vista y del lanzamiento (art. 438.5 LEC).
- Si no responde: decreto y lanzamiento en la fecha fijada.
- Si se va pero no paga: puedes pedir la ejecución por la cantidad, con solo solicitarlo.
- Si se opone: vista y sentencia en los cinco días siguientes (art. 447.1 LEC). Para recurrir debe acreditar que está al corriente de las rentas (art. 449.1 LEC).
La ley no fija la duración total. Depende del juzgado, de que se le pueda notificar y de si hay suspensión.
Si el inquilino es vulnerable
En vivienda habitual el juzgado avisa a servicios sociales y puede suspender hasta dos meses si eres persona física o cuatro si eres persona jurídica (art. 441.5 a 7 LEC). El RDL 29/2026 añade la enervación extraordinaria, con dos meses de suspensión mientras la Administración ofrece alternativa o paga (art. 22.6 LEC), y una suspensión hasta 2030 para quienes no tienen alternativa habitacional (art. 2). Si eres persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece. Lo explica la guía de suspensión por vulnerabilidad.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Lo que no debes hacer
- Entrar sin permiso. Es su domicilio mientras no se ejecute el desahucio: puedes incurrir en allanamiento (art. 202 del Código Penal).
- Cambiar la cerradura, retirar sus cosas o cortar la luz o el agua: riesgo de coacciones, agravadas si impiden el legítimo disfrute de la vivienda (art. 172.1), y de realización arbitraria del propio derecho (art. 455).
- Seguir cobrando pagos parciales sin dejar claro por escrito que no renuncias a reclamar. Consúltalo antes.
Si además terminó el contrato, la vía es otra: lee cómo echar a un inquilino al acabar el contrato.