No puedes terminar un alquiler de vivienda habitual solo porque llegue la fecha del contrato. Primero debe alcanzar cinco años, o siete si el casero es persona jurídica (art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Después hay que avisar con antelación. Desde el 15/11/2026, el aviso general pasa a ser de seis meses y, salvo excepciones, obliga a indemnizar al inquilino. Y si no se va, solo el juzgado puede ordenar el desalojo.
Paso 1: mira la fecha de tu contrato
- Firmado desde el 6/3/2019. Se aplican los cinco o siete años.
- Firmado antes. Sigue el régimen que le correspondía, con plazos distintos (disposición transitoria primera del RDL 7/2019). Compruébalo con la herramienta de duración del contrato.
- Contrato temporal. Tiene reglas propias: mira la guía sobre temporada o vivienda habitual.
Paso 2: comprueba qué regla de preaviso te toca
Hasta el 14/11/2026. El casero debe avisar al menos cuatro meses antes del vencimiento. Sin aviso, el contrato se prorroga por años hasta tres más (art. 10.1 LAU, redacción del RDL 29/2026).
Desde el 15/11/2026. Con el RDL 28/2026, el casero debe avisar al menos seis meses antes y el inquilino, dos. Sin aviso, el contrato se prorroga cinco años más, o siete si el casero es persona jurídica. Si avisas válidamente, debes pagar la mayor de estas cantidades al entregarse la vivienda:
- Doce mensualidades, según el valor superior del sistema estatal de referencia de precios.
- Una mensualidad, según ese mismo valor, por cada año de residencia del inquilino.
Si la vivienda no tiene valor individualizado, se toma la renta vigente en la fecha del aviso.
Cuándo no hay indemnización
El art. 10.2 LAU en esa redacción la excluye en estos casos, que debes indicar por escrito y con detalle en el preaviso:
- Necesitas la vivienda, siendo persona física, para ti o para los familiares que indica la ley.
- El inquilino no la ha habitado más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada.
- Tiene otra vivienda apta en el mismo municipio y puede ocuparla.
- Firmáis un nuevo contrato de vivienda habitual.
- Rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato de al menos cinco o siete años, con la renta ajustada a las reglas del art. 17.6 LAU.
Contratos que ya estaban en marcha
La disposición transitoria única del RDL 28/2026 prevé reglas específicas:
- El aviso válido anterior al 7/10/2026 conserva su eficacia y no genera indemnización.
- Si el 15/11/2026 faltan menos de seis meses para el vencimiento, basta un preaviso de cuatro meses.
- Si el contrato está ya en la prórroga anual del art. 10.1 anterior, sigue en ella hasta su término. Después se aplica la nueva regla.
Si eres inquilino: tus prórrogas
- Prórroga de hasta dos años a petición tuya, si cumples los requisitos de la disposición final quinta del RDL 29/2026 y llevas ocho meses al corriente de pago.
- Vulnerabilidad acreditada: hasta un año si el casero es gran tenedor.
- Zona tensionada declarada: hasta tres años, por plazos anuales.
Estas prórrogas tienen excepciones y no se acumulan libremente. Pídelas por escrito.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación por el Congreso. El 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026. El 28/2026 entra en vigor el 15/11/2026. Si no se convalidan, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Si el inquilino no se va
- Reúne el contrato y la prueba de que el aviso se recibió. Mejor por burofax.
- Intenta negociar de forma documentada. En general es requisito para demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Demanda el desahucio por expiración del plazo (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). Puedes ofrecer condonar deuda a cambio de la salida voluntaria en al menos quince días (art. 437.3 LEC).
- No cambies la cerradura ni cortes suministros. Consulta con un abogado inmobiliario.