Durante los primeros cinco años del contrato, el casero solo puede recuperar la vivienda por necesidad si es persona física, ha pasado el primer año y el contrato lo preveía expresamente al firmarse. Debe avisar con dos meses de antelación e indicar la causa (art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Si no se ocupa la vivienda en tres meses, el inquilino tiene derecho a volver o a una indemnización.
Requisitos durante el plazo mínimo
- Casero persona física. Una sociedad no puede usar esta vía.
- Primer año cumplido. Antes no procede.
- Cláusula en el contrato. Debe constar de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda antes de los cinco años.
- Destino. Vivienda permanente para el casero, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
- Aviso. Al menos dos meses antes de la fecha en que se necesite, con la causa concreta.
Esta redacción procede del RDL 7/2019. Los contratos anteriores al 6/3/2019 siguen su propio régimen (disposición transitoria primera de esa norma): revisa cuál es el tuyo con la herramienta de duración del contrato.
Si la vivienda no se ocupa
Si en tres meses desde la extinción o el desalojo no la ocupan las personas indicadas, el inquilino puede elegir en un plazo de treinta días (art. 9.3 LAU):
- Volver a la vivienda por hasta cinco años más, con las condiciones que tenía, y cobrar los gastos del desalojo hasta la reocupación.
- Recibir una mensualidad por cada año que faltara hasta completar cinco.
La excepción es la fuerza mayor, en los términos de ese artículo.
Después de los cinco o siete años
La necesidad también importa al vencimiento. Desde el 15/11/2026, el casero persona física que no quiera prorrogar debe avisar con seis meses, en general. Queda exento de la indemnización del art. 10.1 LAU si necesita la vivienda como permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los casos de sentencia firme indicados (art. 10.2.a, redacción del RDL 28/2026). Debe indicarlo de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso. Si en tres meses desde la entrega no se ocupa, salvo fuerza mayor, el inquilino puede exigir la indemnización.
Puedes ver el cuadro general en cómo terminar el alquiler al vencer el contrato.
La necesidad frente a las prórrogas extraordinarias
- Prórroga de hasta dos años del RDL 29/2026. El casero puede oponerse si comunica la necesidad en los plazos y condiciones del art. 9.3 LAU, aunque el contrato no incluyera la cláusula, si la causa es real y acreditada (disposición final quinta).
- Prórroga en zona tensionada. Se evita con esa comunicación del art. 9.3, referida a la propia persona, a familiares en primer grado o por adopción, o al cónyuge con sentencia firme (art. 10.3 LAU; art. 10.6 desde el 15/11/2026).
Fíjate en que el grado de parentesco no es igual en todos los casos: primer grado en unos y hasta segundo en el art. 10.2.a.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación por el Congreso. El 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026. El 28/2026 entra en vigor el 15/11/2026. Si no se convalidan, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Qué hacer
Si eres casero. Revisa la cláusula y envía un aviso por burofax que identifique a la persona y el motivo. Guarda pruebas de la necesidad. Si no hay acuerdo, intenta negociar de forma documentada (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025) y acude al juzgado. No actúes por tu cuenta.
Si eres inquilino. Busca la cláusula y comprueba si el aviso cumple plazo, causa y parentesco. Responde por escrito si no estás de acuerdo. Después de irte, anota la fecha y comprueba si la vivienda se ocupa: fotos, anuncios y buzón pueden ser útiles. Recuerda el plazo de treinta días.
Si la discusión sobre la causa se complica, consulta con un abogado inmobiliario.