El RDL 29/2026 entró en vigor el 8/10/2026. Limita las subidas al 2 % sin nuevo pacto hasta el 31/12/2027, crea una prórroga extraordinaria, regula el alquiler temporal y por habitaciones, cambia reparaciones y gastos, y añade protección frente a desahucios. El RDL 28/2026 cambia además el fin de los contratos desde el 15/11/2026. Lo que te afecte depende de la fecha de firma y de tu tipo de contrato.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación por el Congreso. El 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026. El 28/2026 entra en vigor el 15/11/2026. Si no se convalidan, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Lo que ya se aplica desde el 8/10/2026
- Subidas. Para anualidades que se cumplan hasta el 31/12/2027, sin nuevo pacto el incremento no puede pasar del 2 %. Si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no procede subida (disposición final sexta). Comprueba la tuya con la calculadora de subida.
- Prórroga extraordinaria. A petición del inquilino, por años y hasta dos adicionales, si cumple los requisitos y lleva ocho meses al corriente. Es obligatoria para el casero, con excepciones (disposición final quinta).
- Vivienda temporal. Debe tener causa real y acreditable, más de 31 días y, en general, un máximo de doce meses (arts. 2.3, 7 y 9 bis de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).
- Habitaciones. Entran en el concepto de arrendamiento de vivienda. La suma de rentas simultáneas no puede superar la del contrato de la vivienda completa (arts. 2 y 17.9 LAU).
- Desistimiento. A los seis meses con treinta días de aviso, sin indemnización para el casero (art. 11 LAU).
- Reparaciones. El inquilino puede requerir la reparación con presupuesto. Tras quince días naturales sin respuesta o con negativa injustificada, puede hacerla y descontarla (art. 21.5 LAU).
- Gastos. Los de gestión inmobiliaria y formalización no se pueden repercutir al inquilino, y tampoco los tributos de la vivienda, salvo que sea obligado tributario (art. 20 LAU).
- Garantías. No se puede exigir un seguro de impago (art. 36.5 LAU).
- Salida de la vivienda. Debe firmarse un documento sobre su estado. Sin él, o si no recoge daños, se presume entregada en estado adecuado salvo prueba en contrario (art. 36.7 LAU).
- Venta. Se refuerza el tanteo y retracto, también en ventas conjuntas, y no se puede renunciar a ellos (art. 25 LAU).
- Publicidad. Los anuncios deben incluir ciertos datos, como la condición de gran tenedor, cuando proceda (art. 20 del RDL).
- Desahucios. Hasta el 31/12/2030 hay nuevas suspensiones para personas vulnerables sin alternativa (art. 2). Además, hay una enervación extraordinaria a cargo de la Administración (art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Lo que llega el 15/11/2026
El RDL 28/2026 reescribe el art. 10 LAU para los contratos de vivienda habitual. Sube el preaviso del casero a seis meses, establece prórrogas sucesivas de cinco o siete años y, en general, una indemnización si el casero no prorroga. Lo explicamos en cómo terminar el alquiler al vencer el contrato.
¿Se aplica a tu contrato?
No todo funciona igual según la firma:
- Firmado antes del 26/5/2023. La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 le aplica su art. 10 sobre prórrogas y el límite a la actualización. En todo lo demás, sigue el régimen vigente al firmarlo.
- Temporal o de temporada firmado antes del 8/10/2026. Conserva su régimen de uso distinto hasta acabar el plazo pactado, sin prórroga. Si se renueva, pasa a las reglas nuevas (disposición transitoria octava LAU).
- Vivienda habitual vigente el 15/11/2026. El nuevo art. 10 se aplica a los vencimientos posteriores, con el régimen transitorio del RDL 28/2026.
- Prórroga extraordinaria y límite del 2 %. Se aplican a contratos vigentes o anualidades del periodo previsto, en los términos de sus disposiciones.
- Otros cambios en contratos ya firmados. El RDL 29/2026 no contiene una regla transitoria general. Si tu caso depende de esto, pide que lo revisen.
Qué hacer ahora
- Localiza la fecha de firma y el tipo de contrato.
- Apunta el próximo vencimiento y la próxima anualidad.
- No firmes una renovación con peores condiciones sin revisarla. Son nulos los acuerdos de prórroga que empeoren el contrato original en perjuicio del inquilino (art. 10.4 LAU desde el 15/11/2026).
- Si eres casero, revisa tus modelos de contrato y tus anuncios.
- Comprueba si los decretos se han convalidado antes de tomar una decisión importante.
Si hay dinero relevante o un plazo en juego, consulta con un abogado inmobiliario.