Puedes vender un piso alquilado, pero la venta no echa al inquilino. El comprador se subroga en tu lugar, al menos durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero anterior era persona jurídica (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Antes de vender, debes notificar al inquilino el precio y las condiciones, porque tiene derecho preferente de compra (art. 25 LAU).
Qué pasa con el contrato
- Dentro de los cinco o siete años. El comprador sigue con el contrato, aunque sea tercero protegido por la Ley Hipotecaria.
- Duración pactada mayor. Se subroga por toda ella, salvo que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. En ese caso, solo soporta el tiempo que falte hasta los cinco o siete años, y el vendedor indemniza al inquilino con una mensualidad por cada año que, excediendo de ese plazo, reste por cumplir.
- Cláusula de extinción por venta. Aun así, el comprador debe soportar el contrato hasta los cinco o siete años.
Desde el 15/11/2026, la venta tampoco afecta a la posible indemnización por no prorrogar: corresponde al comprador subrogado, salvo los casos del art. 10.2 LAU (redacción del RDL 28/2026). Si compras, revisa este coste. Mira cómo termina el contrato al vencimiento.
Tanteo: el aviso antes de vender
- Notifica de forma fehaciente al inquilino tu decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
- Tiene treinta días naturales, desde el siguiente a la notificación, para ejercer el tanteo (art. 25.2).
- Esa notificación caduca a los ciento ochenta días naturales. Si la venta se retrasa o cambia, valora repetir el aviso.
Retracto: cuando no se hace bien
El inquilino puede ejercer el retracto si no se le notificó, si faltó algún requisito o si el precio efectivo fue inferior o las condiciones menos onerosas. Tiene treinta días naturales desde que el comprador le notifica de forma fehaciente las condiciones y le entrega copia de la escritura o documento (art. 25.3).
Para inscribir la venta, debe justificarse que se hicieron las notificaciones. Si la vivienda no estaba arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura, bajo pena de falsedad (art. 25.5).
Ventas conjuntas
El RDL 29/2026 endurece esta parte (art. 25 LAU):
- El derecho no decae porque la vivienda se venda con otras, si es jurídicamente individualizable.
- El aviso debe indicar el precio imputado a la vivienda y sus criterios objetivos.
- El precio se reparte de forma proporcional, preferentemente según el valor de referencia catastral o, en su defecto, tasación independiente.
- Son ineficaces los repartos que busquen impedir el derecho.
- Con accesorios arrendados con la vivienda, no se puede ejercer solo sobre la vivienda (art. 25.6).
- No se puede pactar la renuncia del inquilino (art. 25.8).
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación por el Congreso. El 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026. El 28/2026 entra en vigor el 15/11/2026. Si no se convalidan, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Si eres propietario
- Revisa contrato, fechas, renta, fianza y si consta inscrito.
- Prepara el burofax antes de firmar arras con un comprador.
- Informa al comprador del estado de ocupación: puede pedirlo (art. 31 de la Ley 12/2023).
- No presiones al inquilino para que se vaya. Si quieres vender libre, negocia una salida por escrito.
Si eres inquilino
- Sigue pagando y conserva tus recibos. Pide por escrito al nuevo dueño los datos de cobro y pregúntale por la fianza.
- Anota el día de la notificación. Treinta días pasan rápido.
- Si no quieres comprar, no hace falta que hagas nada: tu contrato continúa según las reglas anteriores.
- Si crees que el precio real fue menor, pide consejo sobre el retracto. Exige reembolsar al comprador el precio y ciertos gastos (art. 1518 del Código Civil).
Para una venta con varios inquilinos, o si te ofrecen comprar, consulta con un abogado inmobiliario.