El inquilino no puede subarrendar sin el consentimiento escrito del casero. Si lo hace, el casero puede resolver el contrato (art. 27.2.c de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Además, incluso con permiso, solo cabe subarrendar una parte de la vivienda y sin cobrar más de lo que corresponda al arrendamiento (art. 8.2 LAU).
Las reglas básicas
- Parcial. No se admite subarrendar toda la vivienda.
- Consentimiento escrito previo. Una conversación no es buena prueba. Pide un documento firmado que identifique a la persona, la parte de la vivienda y el plazo.
- Precio. No puede superar, en ningún caso, el que corresponda al arrendamiento.
- Dependencia. El derecho del subarrendatario se extingue siempre con el del inquilino.
La cesión es otra figura: el inquilino traspasa el contrato a otra persona. También necesita consentimiento escrito (art. 8.1) y, sin él, también permite resolver (art. 27.2.c).
Cuándo hay subarriendo
La LAU no da una lista de ejemplos. Las señales típicas son que alguien ocupe una parte de la vivienda a cambio de un pago al inquilino, anuncios de habitaciones, transferencias periódicas o mensajes en los que se pacta un precio. Que vivan contigo tu pareja o tu familia, sin precio, es una situación distinta y debe valorarse de otro modo. Si tienes dudas, revisa tu contrato y consulta antes de actuar.
Si se ofrece como alojamiento turístico, también puede haber problemas con la normativa sectorial correspondiente.
Si eres casero
- Reúne pruebas lícitas: anuncios públicos, capturas con fecha, testimonios de vecinos o mensajes recibidos. No entres en la vivienda sin permiso.
- Revisa si diste permiso y qué dice el contrato.
- Envía un burofax con los hechos y pide explicaciones. Invita a negociar: en general es requisito previo a demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Decide: resolver el contrato, o regularizar la situación con un acuerdo escrito.
- Demanda con abogado y procurador si es necesario. Suele ser un proceso distinto del desahucio por impago: asuntos de arrendamientos urbanos se tramitan, en general, por juicio ordinario, salvo excepciones (art. 249.1.6.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Tu abogado confirmará el cauce.
No cambies la cerradura ni eches a nadie por tu cuenta, tampoco al subarrendatario.
Si eres inquilino
- Si aún no lo has hecho, pide permiso por escrito antes de subarrendar.
- Si ya lo has hecho, habla con un profesional antes de responder a un burofax. Lo que escribas puede usarse como prueba.
- Comprueba el precio. Cobrar de más es contrario al art. 8.2.
- Recuerda que sigues respondiendo ante el casero de tu contrato.
- Una regularización pactada puede ser mejor que un juicio.
Si eres quien vive en la habitación
- Pide ver el permiso escrito del casero y el contrato principal antes de pagar.
- Haz los pagos por transferencia y guarda el contrato.
- Si el contrato principal termina, tu derecho se extingue con él. Podrías reclamar al inquilino lo que proceda, por ejemplo si cobró de más o te ocultó la falta de permiso.
- Si te llega una notificación judicial, reacciona rápido y pide abogado de oficio si no tienes recursos.
El subarriendo se rige por las normas del arrendamiento de vivienda cuando la parte subarrendada se destina a la vivienda del subarrendatario (art. 8.2). Mira también las normas sobre alquiler de habitaciones.
Si quien ocupa no tiene ningún título, la situación puede ser otra: lee diferencias entre okupa e inquiokupa. Para un caso con varias personas, consulta con un abogado inmobiliario.