En un alquiler de vivienda, paga el casero. Desde el 8/10/2026, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Antes, la Ley 12/2023 ya decía que esos gastos eran a cargo del arrendador. Da igual cómo lo llamen en la factura.
Qué gastos incluye
La ley entiende por gestión y formalización cualquier gasto derivado de servicios para preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato. Por tanto, no es solo el «mes de agencia». También entran en esa definición, por su finalidad:
- Honorarios de intermediación o «reserva» por el servicio.
- Redacción o gestión del contrato.
- Coste de una renovación o modificación del contrato.
Lo decisivo es qué servicio se presta, no su nombre. Una señal que se descuenta de la renta o la fianza es otra cosa, pero pide por escrito a qué corresponde y cuándo se devuelve.
Servicios opcionales
Otro servicio no esencial para cerrar el contrato solo puede pagarlo el inquilino si (art. 20.2):
- Lo ha pedido de manera expresa por escrito.
- Le han informado antes de que es opcional y de su coste.
Si te dicen que sin ese servicio no hay contrato, entonces no parece opcional. Guarda ese mensaje.
Otros cobros que debes mirar
- Seguro de impago. No se le puede exigir al inquilino (art. 36.5).
- Tributos. No se pueden imponer al inquilino los asociados a la vivienda, salvo que sea obligado tributario (art. 20.1).
- Comunidad. Se puede pactar por escrito, con el importe anual. Solo en edificios en propiedad horizontal (art. 20.1).
- Pago anticipado. No más de una mensualidad de renta (art. 17.2).
- Fianza y garantía. Una mensualidad de fianza y una garantía adicional limitada (art. 36). Comprueba tu importe con la calculadora de fianza.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
¿Y si firmé antes?
- Antes del 6/3/2019. El art. 20 no tenía esta regla general. Revisa tu contrato y el régimen aplicable.
- Del 6/3/2019 al 25/5/2023. Esos gastos eran a cargo del arrendador cuando era persona jurídica (RDL 7/2019).
- Desde el 26/5/2023. Eran a cargo del arrendador, con independencia de quién fuera (Ley 12/2023).
- Desde el 8/10/2026. Se aplica la redacción actual, más amplia.
Cómo reclamarlo
- Reúne pruebas: anuncio, mensajes, factura, justificante de pago y contrato.
- Identifica a quién reclamar. Puede ser la agencia, el casero o ambos, según quién haya cobrado y cómo. Puedes pedir que te identifiquen a quien intervino (art. 31 de la Ley 12/2023).
- Reclama por escrito con importe, motivo y plazo. Invítales a negociar, porque en general es requisito previo a demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Sigue pagando la renta. No la compenses por tu cuenta: podrías tener un problema por impago (art. 27.2.a LAU).
- Si no pagan, acude al juzgado. Con documentos, puedes valorar un proceso monitorio. Hasta 2.000 € no es obligatorio abogado ni procurador en los verbales por cuantía ni en la petición inicial del monitorio (arts. 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años (art. 1964.2 del Código Civil). Puedes consultar también a los servicios de consumo de tu comunidad.
Si eres casero o agencia
Revisa tus modelos y facturas. Separa con claridad cualquier servicio opcional e informa antes de su coste. No traslades el coste a través de otra partida. Si tienes dudas sobre un servicio, pregunta a un abogado inmobiliario.