No existe una licencia estatal única para pisos turísticos. Debes cumplir tres frentes: la norma turística de tu comunidad autónoma, las reglas urbanísticas de tu ayuntamiento y, si vives en un edificio dividido en pisos, la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Si falla uno, puedes tener que dejar de alquilar aunque los otros estén en regla.
1. La norma turística de tu comunidad autónoma
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) excluye de su ámbito la cesión turística de una vivienda amueblada cuando está sometida a un régimen sectorial turístico. Cada administración competente fija la duración máxima, que nunca puede pasar de 31 días (art. 5.e LAU). Lo demás lo decide tu comunidad: registro, requisitos de la vivienda, plazas y sanciones. Por eso una guía general no sustituye a tu norma autonómica.
Dos ejemplos muestran cuánto cambia:
- Comunitat Valenciana (Ley 15/2018, de 7 de junio). Solo son viviendas de uso turístico los inmuebles completos cedidos hasta 10 días seguidos a un mismo arrendatario. Exige informe municipal favorable de compatibilidad urbanística. La inscripción en el Registro de Turismo vale 5 años. Prohíbe el alquiler turístico por habitaciones (art. 65).
- Andalucía (Ley 13/2011, de 23 de diciembre). La inscripción en el Registro de Turismo se practica tras presentar una declaración responsable (art. 38.2). Anunciar o prestar el servicio sin ella se considera actividad clandestina (art. 30.4).
2. El ayuntamiento
Consulta el planeamiento y las ordenanzas municipales antes de invertir. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, los ayuntamientos pueden limitar el número máximo de viviendas turísticas por edificio, sector o zona (art. 64 bis de la Ley 15/2018). Pregunta por escrito qué título municipal necesitas: guardarás prueba de la respuesta.
3. La comunidad de propietarios
Quien quiera iniciar esta actividad debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de propietarios y de cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Calcula si llegas a esa mayoría con la herramienta de mayoría para pisos turísticos y lee qué puede decidir la comunidad.
Si ya ejercías la actividad antes del 3/4/2025 y te habías acogido a la norma turística, puedes seguir en las condiciones y plazos de esa norma (disposición adicional segunda LPH).
4. Publicidad e impuestos
Toda oferta de arrendamiento de vivienda debe incluir el número, código o título identificativo de la unidad cuando proceda (art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026). Su exposición de motivos pone como ejemplo los códigos municipales o autonómicos de las viviendas turísticas. La fiscalidad también ha cambiado: revisa la guía de impuestos del piso turístico.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Orden recomendado
- Lee la norma turística de tu comunidad y comprueba si tu vivienda puede cumplirla.
- Pide al ayuntamiento la información urbanística.
- Revisa estatutos y pide que la junta vote la actividad.
- Presenta la declaración o solicitud que exija tu comunidad.
- Publica el anuncio solo cuando tengas el número o código.
Cuándo pedir abogado
Consulta a un abogado inmobiliario si los estatutos ya contienen alguna limitación, si la junta te niega el permiso o si te han abierto un expediente.