Reúne pruebas y pide por escrito al presidente que requiera el cese de la actividad. Si no se corrige, la junta puede autorizar una demanda de cesación. El juez puede ordenar el cese, una indemnización y, en casos graves, privar del uso de la vivienda hasta tres años (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Además, puedes avisar a las autoridades de turismo si la vivienda no está en regla.
Primero: guarda pruebas
- Registro de fechas, horas y hechos.
- Vídeos o audios tomados desde tu vivienda o zonas comunes, sin invadir la intimidad de nadie.
- Avisos a la policía local o a la línea de emergencias y su número de referencia, si los hay.
- Partes de daños y facturas de reparación.
- Testigos, y actas de junta donde conste el problema.
- Capturas del anuncio y de su código de registro.
Para el ruido, sigue también los pasos de qué hacer con los ruidos de vecinos.
Comprueba si la actividad es legal
Hay tres preguntas distintas:
- ¿Está inscrita? Consulta el registro turístico de tu comunidad autónoma.
- ¿Tenía permiso de la comunidad? Desde el 3/4/2025, quien inicie esta actividad necesita aprobación expresa de 3/5 de propietarios y cuotas (arts. 7.3 y 17.12 LPH). Puedes ver el cálculo en mayoría para pisos turísticos.
- ¿Estaba autorizada antes? Quien ya ejercía acogido a la norma turística puede seguir con las condiciones y plazos de esta (disposición adicional segunda LPH). Las molestias, aun así, se pueden reclamar.
El camino por la comunidad
- Escribe al presidente o administrador. Cualquier propietario u ocupante puede pedir la actuación. Adjunta las pruebas.
- Requerimiento de cese. El presidente requiere a quien realice la actividad para que cese de inmediato, con apercibimiento de acciones judiciales. Sirve frente a actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para la finca, molestas o ilícitas (art. 7.2 LPH). También frente a la actividad turística sin aprobación (art. 7.3 LPH).
- Autorización de la junta. Si el infractor persiste, debe convocarse la junta para autorizar la demanda.
- Demanda de cesación. Se presenta con el requerimiento fehaciente y el certificado del acuerdo, contra el propietario y, en su caso, el ocupante. Se tramita por juicio ordinario.
- Medidas cautelares. El juez puede ordenar el cese inmediato mientras dura el pleito.
Antes de la demanda suele exigirse un intento de negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). No se exige para pedir medidas cautelares antes de demandar (art. 5.3).
Qué puede decidir el juez
- El cese definitivo de la actividad prohibida.
- La indemnización de daños y perjuicios.
- La privación del uso de la vivienda por un máximo de tres años.
- Si el infractor no es el propietario, la extinción de sus derechos sobre la vivienda y su lanzamiento.
La vía administrativa
Si sospechas que no hay registro o que se incumple la norma, puedes presentar un escrito ante la inspección de turismo de tu comunidad o ante tu ayuntamiento. Esta vía persigue la infracción administrativa. No te indemniza. Mira multas por piso turístico ilegal.
Si actúas por tu cuenta
Si la comunidad no actúa y has sufrido un daño concreto, puedes valorar reclamar por tu cuenta (art. 1902 del Código Civil). Esa acción puede prescribir al año desde que lo supiste (art. 1968.2). Consulta a un abogado inmobiliario para elegir la vía.