Paga quien sea responsable del origen. Si la causa está en una instalación privativa del vecino, le corresponde reparar y resarcir los daños que ocasione por descuido. Si está en un elemento común, como una bajante o la cubierta, suele corresponder a la comunidad. Si el edificio es reciente, puede responder el agente de la construcción (arts. 9.1.b y 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Primero hay que localizar la causa.
Quién responde según el origen
- Instalación privativa del vecino. Cada propietario debe mantener su piso e instalaciones en buen estado, sin perjudicar a otros, y resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de quienes responda (art. 9.1.b LPH).
- Elemento común. Las obras necesarias para conservar el inmueble y sus instalaciones comunes son obligatorias y no requieren acuerdo previo (art. 10.1.a LPH). Si la comunidad no conservó o no actuó, puedes reclamarle.
- Defecto de construcción. Consulta defectos de vivienda nueva y plazos y la herramienta de plazos por defectos de construcción.
- Tu propia vivienda alquilada. Si eres inquilino, avisa al casero. Debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable a ti (art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Pasos para reclamar
- Documenta el daño. Toma fotos fechadas de manchas, moho y objetos dañados.
- Avisa enseguida al vecino y al presidente o administrador por escrito. Si el daño en zona común exige reparación urgente, comunícalo sin demora (art. 7.1 LPH).
- Da parte a tu seguro de hogar. Comprueba las coberturas y plazos de tu póliza. Pide también que el vecino y la comunidad avisen a los suyos.
- Determina la causa. Si hay discusión, encarga un informe a un perito o técnico independiente. Es la prueba clave.
- Pide acceso a la vivienda de origen. Cada propietario debe permitir la entrada para las reparaciones previstas en la ley (art. 9.1.c y d LPH).
- Reclama por escrito. Exige la reparación del origen y del daño, con presupuesto o factura, y un plazo razonable.
- Acredita un intento de negociación. Por regla general es requisito previo a la demanda civil (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Demanda si no hay acuerdo. Valora el coste frente a la cuantía.
Qué puedes reclamar
- Reparar la causa de la filtración.
- Reparar los daños causados en tu vivienda: pintura, yesos, tarimas.
- El valor de bienes dañados, si lo justificas.
- Otros perjuicios acreditados, como gastos por no poder usar una estancia.
Plazos: no esperes
La acción por daño causado por culpa o negligencia prescribe al año desde que lo supo el perjudicado (arts. 1902 y 1968.2 del Código Civil). En filtraciones que continúan o en reclamaciones fundadas en otras normas el cómputo puede ser discutible. Trabaja con el plazo más corto y usa la calculadora de plazos. Una reclamación extrajudicial adecuada puede interrumpir la prescripción (art. 1973 del Código Civil), pero pide que te revisen el cómputo.
Errores frecuentes
- Pintar antes de documentar el daño.
- Reclamar solo por teléfono.
- Reparar el daño sin solucionar el origen.
- Dar por hecho que siempre paga el vecino de arriba.
Si el vecino te niega la entrada o la causa es compleja, consulta a un abogado inmobiliario.