Durante el contrato, el casero solo puede subir la renta si el contrato prevé la actualización, y solo una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad. Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza (art. 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Además, si la anualidad se cumple entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027, la subida no puede pasar del 2 % salvo que pactéis otra cosa en un nuevo acuerdo.
Las reglas que debes comprobar
- Cláusula del contrato. Busca «actualización de la renta». Sin pacto expreso, no hay subida anual.
- Índice. Si hay pacto pero no concreta índice o método, se aplica el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). La ley fija ese índice como tope del incremento anual.
- Límite extraordinario. Para las anualidades del 8/10/2026 al 31/12/2027, sin nuevo pacto el incremento no puede superar el 2 %. Si tu renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida (disposición final sexta del RDL 29/2026).
- Aviso por escrito. La renta actualizada se debe desde el mes siguiente a la notificación escrita, que debe indicar el porcentaje aplicado. Vale una nota en el recibo del mes anterior. Puedes exigir el certificado del INE (art. 18.2 LAU).
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Qué hacer si te llega una subida
- Localiza el contrato y su fecha de inicio. Comprueba que se cumple una anualidad.
- Calcula el importe con la calculadora de subida del alquiler.
- Si no cuadra, responde por escrito, de forma que quede prueba: indica qué importe aceptas y por qué. No basta con una llamada.
- Sigue pagando puntualmente al menos la renta que no discutes. El impago de la renta permite al casero resolver el contrato (art. 27.2 LAU), y discutir una subida no te protege si dejas de pagar.
- Si no hay acuerdo, consulta con un abogado antes de pagar de menos, sobre todo si la diferencia es pequeña y el riesgo es perder la vivienda.
¿Y si te proponen firmar un contrato nuevo?
La regla cambia. La renta de un contrato nuevo se pacta libremente (art. 17.1 LAU), salvo en zonas de mercado residencial tensionado declaradas, donde se aplican los límites de los apartados 6 y 7 del art. 17. Por eso conviene saber si tu contrato sigue en plazo antes de aceptar una renovación con precio más alto.
Por regla general, el contrato de vivienda habitual se prorroga cada año hasta cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica, salvo que tú no quieras renovar (art. 9.1 LAU). Durante ese tiempo no pueden imponerte un contrato nuevo para subirte la renta. Puedes comprobarlo con la herramienta de duración del contrato de alquiler.
Si tu contrato termina antes del 31/12/2028, estás al corriente de pago y lo has estado durante los ocho meses anteriores, el RDL 29/2026 prevé una prórroga extraordinaria, a petición tuya, de hasta dos años con las mismas condiciones. Tiene excepciones, como un acuerdo distinto entre las partes o la necesidad real de la vivienda comunicada por el casero (disposición final quinta).
Errores frecuentes
- Aceptar por costumbre una subida sin cláusula en el contrato.
- Dejar de pagar toda la renta como protesta.
- Confundir la actualización anual con la renta de un contrato nuevo.
- Tratar como temporal un contrato que en realidad es tu vivienda habitual: la causa de temporalidad debe constar en el contrato y ser real (art. 7.2 LAU).
Cuándo pedir abogado
Pide asesoramiento si tu contrato es antiguo y tiene una cláusula de actualización especial, si el casero amenaza con no renovar o si te reclaman atrasos. Antes de demandar suele ser obligatorio un intento documentado de negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Aquí puedes ver cómo elegir abogado.