Hay tres tipos de arras, y de ello depende si puedes echarte atrás. Las penitenciales permiten desistir de la compra perdiendo la señal, si eres comprador, o devolviéndola duplicada, si eres vendedor. Las confirmatorias son un pago a cuenta y no permiten desistir. Las penales fijan una cantidad para el caso de incumplimiento. Lo decisivo es lo que diga el contrato.
Arras penitenciales
Están en el art. 1454 del Código Civil: se puede dejar sin efecto el contrato si el comprador acepta perder las arras o el vendedor las devuelve duplicadas.
Ejemplo: entregas 10.000 € de señal. Si desistes, los pierdes. Si desiste el vendedor, debe devolverte 20.000 €: tus 10.000 € y otros 10.000 €. Comprueba además si el contrato fija un plazo para desistir.
Arras confirmatorias
Son una señal que demuestra que hay contrato y que se descuenta del precio. No dan derecho a retirarse. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con indemnización de daños e intereses en ambos casos (art. 1124 del Código Civil). El importe de la indemnización no queda fijado de antemano por la señal: el perjudicado tendría que justificarlo.
Arras penales
Funcionan como una cláusula penal: una cantidad que se pierde o se paga si hay incumplimiento. La pena sustituye a la indemnización salvo pacto en contrario (art. 1152 del Código Civil). Salvo que se haya reservado expresamente, el deudor no se libra de cumplir pagando la pena, y el acreedor no puede exigir a la vez cumplimiento y pena si no se le ha otorgado claramente esa facultad (art. 1153).
Qué revisar antes de firmar
- Cita expresa. Si queréis poder desistir, que el contrato diga «arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil». Si la redacción es confusa, no des por hecho que podrás retirarte perdiendo solo la señal.
- Identificación. Datos de las partes, referencia registral, precio total, importe de la señal y justificante de pago.
- Nota simple. Pídela antes de pagar. Comprueba quién es el titular y si hay cargas.
- Plazo y notaría. Fija una fecha límite para la escritura y cómo se convoca a la otra parte.
- Hipoteca. Si dependes de un préstamo, pacta qué ocurre si el banco lo deniega y cómo se acredita. Sin esa condición, la negativa del banco no te asegura recuperar la señal. Puedes hacer números con la calculadora de hipoteca.
- Cargas y estado. Indica quién cancela las cargas, si la vivienda se entrega libre de ocupantes y el reparto de gastos.
Si quieres desistir o la otra parte incumple
- Lee la cláusula y comprueba el plazo.
- Comunica tu decisión de forma fehaciente, por burofax o acta notarial. Si eres vendedor y desistes de unas arras penitenciales, ofrece el doble y documenta el pago o la consignación.
- Si la otra parte se niega, intenta una negociación documentada. Con carácter general es requisito previo a la demanda (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Guarda los justificantes y los mensajes, y evita hacer nuevas propuestas que contradigan tu comunicación.
Errores frecuentes
- Llamar «arras» a todo sin indicar el tipo.
- Firmar un modelo de agencia sin revisarlo.
- Dejar pasar el plazo de escritura sin requerir por escrito a la otra parte.
- Pensar que el arrepentimiento siempre se puede ejercer. En unas confirmatorias, retirarte puede ser un incumplimiento.
Cuándo pedir abogado
Conviene una revisión antes de firmar si hay herencia, varios propietarios, hipoteca pendiente o inquilinos. Y también si te reclaman la señal o la retienen. La interpretación de cada contrato depende de su redacción, y un conflicto puede acabar en juicio. Consulta cómo elegir abogado y, si la señal no se devuelve, cómo reclamar una deuda.