Si tras comprar la vivienda aparece un defecto grave que no se veía, puedes reclamar al vendedor. Pero actúa enseguida: la acción por vicios ocultos del Código Civil se extingue a los seis meses desde la entrega de la vivienda (art. 1490). Si el defecto procede de la construcción, puede haber otra vía contra los agentes de la edificación, con otros plazos.
Cuándo hay vicio oculto
Según el art. 1484 del Código Civil, debe ser un defecto:
- Oculto: no estaba a la vista.
- Que haga la vivienda impropia para su uso, o reduzca tanto ese uso que, de saberlo, no la habrías comprado o habrías pagado menos.
- Que no fuera fácil de detectar para ti. El vendedor no responde si el comprador es un perito que, por su oficio, debía conocerlo fácilmente.
Humedades internas, filtraciones o fallos de instalaciones pueden encajar, según su gravedad y su causa. Un desperfecto visible en la visita, en principio, no encaja.
Qué puedes pedir
Puedes elegir entre desistir del contrato, recuperando lo pagado y los gastos, o una rebaja proporcional del precio fijada por peritos. Si el vendedor conocía el defecto y no lo dijo, y optas por la rescisión, también tienes derecho a una indemnización de daños y perjuicios (art. 1486).
El vendedor responde aunque no conociera el defecto. Una cláusula de exclusión solo vale si el vendedor lo ignoraba (art. 1485). Por eso, «se vende como está» no siempre le protege.
Si el problema viene de la construcción
La Ley de Ordenación de la Edificación (art. 17) permite reclamar a los agentes de la obra por daños materiales aparecidos dentro de estos plazos, contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas:
- Diez años: daños por defectos en elementos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
- Tres años: daños por defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
- Un año: el constructor, por defectos de ejecución en acabados.
Una vez producido el daño, la acción prescribe a los dos años (art. 18). Esta ley permite también reclamar a un adquirente posterior, no solo a quien compró primero.
También puede haber acción por incumplimiento contractual, con el plazo general de cinco años (art. 1964.2 del Código Civil). Que encaje dependerá de cada caso, y conviene que lo valore un abogado si ya han pasado los seis meses. No cuentes con ello sin esa revisión.
Qué hacer, en orden
- Anota las fechas. Entrega de la vivienda, aparición del defecto y primer aviso. Calcula el plazo con la calculadora de plazos.
- Documenta el daño. Fotos y vídeos fechados, antes de reparar.
- Encarga un informe pericial que indique causa, antigüedad, gravedad y coste de reparación.
- Avisa al vendedor por burofax. Describe el defecto, aporta el informe y propón una solución o una negociación. Un intento de negociación documentado suele ser requisito previo a la demanda (arts. 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Consulta tus seguros y, si es obra nueva, la documentación del promotor y del constructor.
- No hagas obras definitivas sin dejar prueba, salvo urgencia. Si es urgente, documenta todo y conserva las piezas y facturas.
Errores frecuentes
- Pensar que los seis meses empiezan al descubrir el defecto: la ley habla de la entrega.
- Reclamar solo por WhatsApp.
- Reparar primero y buscar pruebas después.
- Dirigir la reclamación solo contra el vendedor cuando también podría responder el promotor o el constructor.
Cuándo pedir abogado
Pide ayuda en cuanto tengas el primer informe, sobre todo si el plazo está cerca. Elegir mal la acción puede hacer perder el juicio. Consulta cómo elegir abogado y estima el riesgo económico con la calculadora de costas judiciales.