Si te notifican una demanda de desahucio por impago, tienes un plazo de diez días y no debes ignorarla. En ese plazo puedes desalojar, pagar, enervar el desahucio pagando toda la deuda si tienes derecho a ello, o presentar oposición (art. 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). Busca abogado el mismo día. Si tus ingresos son bajos, pide abogado de oficio de inmediato.
Si eres inquilino: pagar para parar el desahucio
«Enervar» significa terminar el proceso pagando dentro de plazo todo lo reclamado en la demanda y lo que debas en el momento del pago, al casero, en el juzgado o ante notario (art. 22.4 LEC). Normalmente deberás pagar también las costas (art. 22.5 LEC).
No se puede enervar en dos casos: si ya lo hiciste en un desahucio anterior, salvo que el cobro fallara por causas imputables al casero, o si el casero te requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y seguías sin pagar cuando la presentó (art. 22.4 LEC). Por eso, guarda cualquier burofax que recibas y actúa en cuanto llegue.
Qué puedes alegar
En este proceso solo se admite alegar y probar el pago o las circunstancias sobre la procedencia de la enervación (art. 444.1 LEC). Otros problemas, como averías, suelen tener un cauce distinto. Si no acudes a la vista, el juicio se celebra sin ti (art. 442.2 LEC).
Si estás en situación de vulnerabilidad
En vivienda habitual, el juzgado debe informarte de los servicios públicos a los que puedes acudir y comunicar el proceso a las administraciones competentes. Con su información, puede suspender el proceso hasta dos meses si el demandante es persona física, o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 6 LEC).
Para valorar la vulnerabilidad económica, el tribunal puede considerar que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos familiares y que estos no alcancen, con carácter general, tres veces el IPREM mensual (1.800 € con el IPREM de 600 € de 2026). Ese límite sube con hijos a cargo, mayores de 65 años, dependencia o discapacidad (art. 441.7 LEC).
El RDL 29/2026 añade, hasta el 31/12/2030, dos vías:
- Suspensión (art. 2). Para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Se aplica de forma distinta según quién demande, se revisa cada doce meses y termina, entre otros casos, a los tres años. Si el casero es una persona física con dos viviendas o menos, tu vulnerabilidad no prevalecerá.
- Enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC). Acreditada la vulnerabilidad, la Administración tiene hasta dos meses para ofrecer una alternativa adecuada o pagar. Durante ese plazo se suspende el proceso.
Estas medidas alcanzan también a ejecuciones en curso si el lanzamiento no se ha practicado (disposición transitoria segunda). Acude a servicios sociales cuanto antes y pide un informe por escrito.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Si eres el casero
- Envía un requerimiento fehaciente y guarda el acuse. Si pasan treinta días y sigue sin pagar, el inquilino pierde la opción de enervar en los términos del art. 22.4 LEC. Invítale también a negociar: el desahucio no figura entre las excepciones al intento previo de negociación (art. 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Prepara el contrato, el detalle de la deuda y los recibos. La demanda debe indicar si puede enervarse el desahucio (art. 439.3 LEC), si la vivienda es la habitual del ocupante y si eres gran tenedor. Si dices que no lo eres, debes aportar certificación del Registro con tus propiedades (art. 439.6 LEC).
- Puedes ofrecer condonar toda o parte de la deuda a cambio de la salida voluntaria en un plazo no inferior a quince días desde la notificación de la demanda (art. 437.3 LEC).
- No cambies la cerradura ni cortes suministros por tu cuenta. El Código Penal castiga las coacciones que impiden el legítimo disfrute de la vivienda (art. 172.1) y hacerse justicia por la fuerza (art. 455).
Esta demanda se presenta con abogado y procurador. Revisa el coste de un abogado y, para las rentas atrasadas, cómo reclamar una deuda. La renta prescribe a los cinco años (art. 1966 del Código Civil).
Errores frecuentes
- Pensar que un acuerdo de palabra detiene el juicio.
- Pagar solo una parte creyendo que eso enerva el desahucio.
- Esperar a la fecha del lanzamiento para pedir ayuda.
- No avisar a servicios sociales ni aportar documentos de ingresos.