Puedes reclamar si el terreno no aumentó de valor o si la ganancia real del suelo es menor que la base calculada por el ayuntamiento. Sin incremento, la operación no está sujeta. Con un incremento real menor, se toma este como base imponible (arts. 104.5 y 107.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, TRLRHL). Debes acreditarlo con los títulos de adquisición y transmisión.
Quién paga
Si vendes, el contribuyente eres tú. Si heredas o recibes una donación, lo es quien adquiere (art. 106 TRLRHL).
Qué dijo el Tribunal Constitucional
La sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales y nulos los arts. 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 TRLRHL en su redacción original. Consideró que un sistema objetivo y obligatorio de cálculo, ajeno a la realidad del mercado, vulneraba el principio de capacidad económica.
La sentencia limitó sus efectos. No permite revisar con base en ella obligaciones ya decididas por sentencia firme o resolución firme. Tampoco, a estos efectos, liquidaciones no impugnadas ni autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera pedido a fecha de 26/10/2021.
Por tanto, esa sentencia no te sirve por sí sola para reabrir cualquier pago antiguo. Las reglas actuales se aplican a las transmisiones sujetas a la redacción vigente de la ley.
Cómo se comprueba si no hubo incremento
- Compara dos valores: el de adquisición y el de transmisión del terreno.
- Toma el mayor entre el que conste en el título y el comprobado por la Administración, en cada fecha. No computan gastos ni tributos.
- Si hay suelo y construcción, aplica a ambos valores la proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total en la fecha de devengo.
- En herencias y donaciones, se toma, en su caso, el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como primero de los dos valores a comparar.
Ejemplo orientativo: si compraste por 200.000 € y vendes por 180.000 €, aplicando la misma proporción a ambos valores no aparece incremento. Debes aportar los títulos y declarar la transmisión.
Plazos para declarar
- Entre vivos: 30 días hábiles desde la transmisión.
- Por fallecimiento: seis meses, prorrogables hasta un año a tu solicitud (art. 110.2 TRLRHL).
Declara también si crees que no hay incremento: el art. 104.5 exige declarar la transmisión. Anota las fechas en la calculadora de plazos.
Cómo reclamar
- Si el ayuntamiento te notifica una liquidación: recurso de reposición en un mes desde el día siguiente a la notificación (art. 14.2 TRLRHL).
- Si autoliquidaste: pide la rectificación (art. 120.3 de la Ley General Tributaria). El derecho a solicitar devoluciones de ingresos indebidos prescribe, con carácter general, a los cuatro años (art. 66.c).
- Si se anula la venta: puedes pedir la devolución, sin efecto lucrativo, en cinco años desde la firmeza de la resolución (art. 109.2 TRLRHL).
Revisa la ordenanza de tu ayuntamiento, porque concreta tipo, bonificaciones y sistema de gestión. Hay situaciones de no sujeción y exenciones en los arts. 104 y 105 TRLRHL.
Cambio de coeficientes
El art. 10 del Real Decreto-ley 29/2026 fija nuevos coeficientes máximos con efectos desde el 1/12/2026. Afectan al método objetivo. No citamos aquí la tabla. Comprueba cuál te aplica según la fecha de tu operación y la ordenanza. A 31/10/2026 este real decreto-ley está pendiente de convalidación.
Cuándo pedir ayuda
Pide ayuda si la cuantía es alta o si la operación tiene varios títulos, herencias o valores comprobados. Un abogado inmobiliario o fiscal puede calcular ambas bases antes de recurrir.