La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) fija tres plazos desde la recepción de la obra: un año para defectos de acabado, tres para defectos de habitabilidad y diez para daños estructurales. Si el daño aparece dentro de plazo, tienes dos años para ejercer la acción desde que se produce (arts. 17.1 y 18.1 LOE). Cuenta desde la recepción de la obra, no desde que compraste.
Qué cubre cada plazo
- Un año: acabados. El constructor responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado (art. 17.1 LOE).
- Tres años: habitabilidad. Daños por defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad: salubridad y estanqueidad, ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, u otros aspectos funcionales (arts. 3.1.c y 17.1.b LOE).
- Diez años: estructura. Daños por defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad (art. 17.1.a LOE).
Calcúlalo con la herramienta de plazos por defectos de construcción.
Desde cuándo cuenta cada plazo
- Plazos de 1, 3 y 10 años: desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las reservas (art. 17.1 LOE). El cómputo empieza cuando se suscribe el acta de recepción, o cuando esta se entiende tácitamente producida (art. 6.5 LOE).
- Recepción tácita: salvo pacto, se produce si pasan 30 días desde la fecha indicada en el art. 6.4 sin reservas ni rechazo motivado por escrito del promotor.
- Plazo de 2 años para reclamar: desde que se producen los daños (art. 18.1 LOE). Es independiente del plazo de garantía.
La fecha de recepción no suele coincidir con la de tu escritura. Pídesela al promotor o búscala en la documentación de la obra.
Quién responde
- Cada agente responde de sus propios actos (art. 17.2 LOE).
- Si no se puede individualizar la causa, la responsabilidad es solidaria (art. 17.3 LOE).
- El promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción (art. 17.3 LOE). Por eso suele ser el primer destinatario.
- No responden si prueban caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o culpa del perjudicado (art. 17.8 LOE).
El seguro
La garantía de diez años por daños estructurales es exigible para edificios cuyo destino principal es vivienda, con alguna excepción (art. 19.1.c y disposición adicional segunda LOE). Pregunta al promotor por la póliza y, si te afecta, comunica el siniestro.
Otras acciones
La LOE no elimina las acciones contra el vendedor por contrato (arts. 17.1 y 17.9 LOE). Las acciones por vicios ocultos del Código Civil se extinguen a los seis meses desde la entrega (art. 1490). Para contrastar, lee vicios ocultos en la vivienda. Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años (art. 1964.2 del Código Civil), pero cuál se aplica depende del caso.
Qué hacer si detectas un defecto
- Documenta el daño con fotos fechadas y anota cuándo apareció.
- Reúne documentos: escritura, memoria de calidades, libro del edificio, acta de recepción.
- Si afecta a elementos comunes, avisa a la comunidad.
- Reclama por escrito al promotor y al constructor, con constancia.
- Encarga un informe técnico que señale la causa.
- Controla el plazo de 2 años y acredita la negociación previa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
Para el reparto de responsabilidad, acude a un abogado inmobiliario. Si la licencia se pidió antes de la entrada en vigor de la LOE, esta no se aplica (disposición transitoria primera).