Dentro de tu piso puedes hacer obras sin votación si no afectan a la seguridad, la estructura, la configuración o el estado exterior del edificio ni perjudican a otro propietario. Solo debes avisar antes a quien represente a la comunidad. En elementos comunes no puedes alterar nada por tu cuenta: hace falta acuerdo de la junta (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). La licencia municipal es otro trámite distinto.
Cuándo basta con avisar
Una reforma interior que no toque esos elementos no necesita autorización de la junta. Pero el aviso previo es obligatorio. Hazlo por escrito y describe la obra. Si necesitas ocupar temporalmente zonas comunes o usar el ascensor para materiales, pregúntalo también.
Cuándo hace falta la junta
- 3/5 de propietarios y cuotas: dividir pisos o locales, agregar o segregar superficie, construir nuevas plantas, cerrar terrazas, alterar la estructura o fábrica, o modificar cosas comunes (art. 17.4 LPH).
- Mayoría de propietarios y cuotas: obras para suprimir barreras arquitectónicas e instalar ascensor (art. 17.2 LPH).
- Sin acuerdo previo: obras necesarias de conservación y ciertas obras de accesibilidad, como las previstas en el art. 10.1 LPH.
- Una innovación que deje inservible parte del edificio para un propietario exige su consentimiento expreso (art. 17.4 LPH).
La regla exacta depende de la obra. Si dudas sobre la naturaleza de los trabajos, decide la junta y cabe pedir arbitraje o dictamen técnico (art. 17.10 LPH).
Si un vecino hace obras sin permiso
- Documenta. Haz fotos y anota fechas. Evita entrar en propiedad ajena.
- Avisa al presidente o administrador por escrito. Identifica qué elemento se ve afectado: fachada, estructura, instalación común.
- Pide un informe técnico si hay riesgo o daños. Si la reparación es urgente, hay que comunicarlo sin dilación al administrador (art. 7.1 LPH).
- Pide al vecino que pare y que reponga el elemento. Conviene un requerimiento fehaciente.
- Lleva el asunto a la junta. El presidente representa a la comunidad en juicio (art. 13.3 LPH). La junta puede acordar acciones judiciales.
- Consulta el ayuntamiento si puede faltar licencia. Es una vía administrativa independiente.
- Intenta negociar. Por regla general es requisito previo a la demanda civil (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). No se exige para las medidas cautelares previas a la demanda.
Si la junta aprobó la obra y no estás de acuerdo
Revisa la mayoría con que se aprobó y el plazo. Si se incumple la ley o los estatutos, puedes impugnarla. Lee cómo impugnar un acuerdo de la comunidad y usa la calculadora de plazos.
Qué puedes reclamar
- Que deshaga lo hecho y reponga el elemento, si la obra era ilícita.
- La reparación de daños. Cada propietario responde de las infracciones cometidas y de los daños causados (art. 9.1.g LPH).
Los daños en tu vivienda se explican en humedades del vecino: quién paga.
No lo dejes pasar
El paso del tiempo y la tolerancia de la comunidad pueden complicar la reclamación. El plazo concreto depende de la acción que se ejercite. Consulta a un abogado inmobiliario en cuanto detectes la obra, sobre todo si afecta a la fachada o a la estructura.