La comunidad puede reclamar judicialmente las cuotas impagadas con un proceso monitorio especial. Debe aprobar la liquidación de la deuda, notificársela al deudor y presentar el certificado en el juzgado (art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Si el vecino no paga ni se opone en 20 días, se despacha ejecución contra él. La vivienda responde de una parte de esa deuda aunque cambie de dueño.
Qué puede hacer la comunidad antes del juzgado
- Requerir el pago con un detalle claro de lo que se debe.
- Medidas disuasorias. La junta puede acordar intereses superiores al legal o privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones, si no son abusivas ni desproporcionadas ni afectan a la habitabilidad. No pueden ser retroactivas (art. 21.1 LPH).
- Privación de voto. Quien no esté al corriente y no haya impugnado ni consignado la deuda puede deliberar, pero no votar (art. 15.2 LPH).
- Mediación o arbitraje (art. 21.6 LPH).
La deuda genera intereses desde que debió pagarse (art. 21.1 LPH).
Paso a paso del monitorio
- Acuerdo de liquidación. La junta aprueba la deuda, su importe y su desglose.
- Notificación al deudor. Se hace en el domicilio designado. En su defecto, en el piso, y de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible durante al menos tres días (arts. 9.1.h y 21.3 LPH).
- Certificado. Lo emite quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente. Puede bastar la firma del secretario-administrador cualificado si no interviene profesionalmente en la reclamación judicial.
- Intento de negociación. Por regla general, antes de la vía judicial hay que acudir a un medio adecuado de solución de controversias y poder acreditarlo (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Petición al juzgado. Puedes incluir las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación de la deuda y los gastos que permite la ley. La petición inicial no exige abogado ni procurador (arts. 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC).
- Requerimiento de pago. El deudor tiene 20 días para pagar u oponerse (art. 815 LEC).
Tienes más detalle en qué es el proceso monitorio.
Si el vecino se opone o no paga
- Si no paga ni comparece: se despacha ejecución (art. 816 LEC).
- Si se opone: la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes, sin prestar caución (art. 21.4 LPH). Además, el asunto continúa por el juicio que corresponda según la cuantía (art. 818 LEC).
- Honorarios: si no hay oposición, el deudor paga honorarios de abogado y derechos de procurador, con los límites del art. 394.3 LEC. Con oposición se aplican las reglas generales de costas, con una regla especial si la sentencia es totalmente favorable (art. 21.5 LPH).
Si el piso se vende
El comprador responde con el propio inmueble de las deudas por gastos generales de la parte vencida de la anualidad de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Quien vende debe declarar en la escritura si está al corriente y aportar un certificado, salvo que el comprador le exonere. El certificado se emite en un máximo de siete días naturales.
Ese mismo periodo goza además de preferencia de cobro frente a ciertos créditos (art. 9.1.e LPH).
Qué plazo tiene la comunidad
Los pagos anuales o en plazos más breves prescriben a los cinco años (art. 1966.3 del Código Civil). No esperes: la afección del piso solo alcanza el periodo citado. Controla los vencimientos con la calculadora de plazos y consulta la calculadora de cuota para comprobar el reparto. Para deudas altas o con oposición, acude a un abogado inmobiliario.