Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. Puede ser persona física o jurídica. En una zona tensionada, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco o más inmuebles residenciales en esa zona si lo motiva (art. 3.k de la Ley 12/2023, redacción del RDL 29/2026).
Cómo se cuenta
- Se cuentan unidades. Si una finca registral incluye un edificio con varias unidades de uso residencial, cada una cuenta como inmueble, aunque no haya división horizontal inscrita.
- Se excluyen garajes y trasteros.
- Se acredita con certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre.
La memoria de una zona tensionada puede añadir criterios propios (art. 19.2 de la Ley 12/2023). Por eso, no te quedes solo con la cifra general: lee la declaración de tu zona.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Qué cambia si lo eres
Renta en zona tensionada. En un contrato nuevo, no puede superar el límite del sistema de índices de precios de referencia (art. 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Tampoco se pueden repercutir conceptos que supongan superarlo. Este límite exige que el sistema esté aprobado para ese ámbito (disposición transitoria séptima LAU).
Información a la Administración. En zonas tensionadas, la Administración puede requerirte información sobre el uso y destino de tus viviendas allí, referida al año anterior, con un plazo máximo de tres meses (art. 19 de la Ley 12/2023). Parte de ese apartado fue declarada nula, como indica el texto consolidado: revisa la versión vigente y el requerimiento que recibas.
Publicidad. Debes indicar esta condición en la oferta o el anuncio, cuando proceda (art. 20 del RDL 29/2026).
Prórroga por vulnerabilidad. Si el inquilino acredita vulnerabilidad con informe o certificado de servicios sociales del último año, debes aceptar una prórroga de hasta un año, salvo nuevo contrato (art. 10.2 LAU; art. 10.5 desde el 15/11/2026).
Adquisiciones. Hasta el 31/12/2030, las personas jurídicas grandes tenedoras tienen limitada la compra de vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, con excepciones (art. 1 del RDL 29/2026). La excepción vinculada a un Código de Buenas Prácticas no se aplica hasta que este se apruebe.
En un juicio
- En la demanda. Para recuperar la posesión de una finca en los casos que indica la ley, debes decir si eres gran tenedor. Si dices que no, adjunta certificación del Registro (art. 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). Afecta a todos los caseros, no solo a los grandes.
- Vulnerabilidad. Si la vivienda es la habitual de la parte demandada, el juzgado comunica el caso a servicios sociales (art. 441.5 LEC). Puede suspender hasta cuatro meses si demanda una persona jurídica (art. 441.6 LEC).
- RDL 29/2026. En la suspensión del art. 2.2, el tribunal no puede hacer prevalecer la vulnerabilidad de quien demanda si es persona física gran tenedora.
Mira desahucio y suspensión por vulnerabilidad.
Qué hacer
Si eres propietario. Pide una relación actualizada al Registro. Cuenta todas las unidades y la superficie. Revisa la zona de cada vivienda. Si te quedas cerca del umbral, anota cómo lo has calculado.
Si eres inquilino. Mira el anuncio y el contrato. Puedes pedir información antes de pagar (art. 31 de la Ley 12/2023). Si el casero niega serlo en un juicio, debe aportar la certificación registral.
Consulta con un abogado inmobiliario si tienes varias sociedades, copropiedades o usufructos. Las normas citadas hablan de ser titular, pero su aplicación a estos casos puede requerir un estudio concreto. Para saber qué supone en tu zona, lee también qué implica una zona tensionada.