Un desahucio de vivienda habitual puede suspenderse si estás en situación de vulnerabilidad, pero no es automático. Acude de inmediato a servicios sociales, pide abogado y presenta tus documentos en el juzgado. Hay dos niveles: la suspensión ordinaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), de hasta dos o cuatro meses, y el régimen del RDL 29/2026, hasta 2030, aún sin convalidar.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Suspensión ordinaria (art. 441.5 a 7 LEC)
Se aplica a las demandas de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del art. 250.1, si es tu vivienda habitual.
- El juzgado te informa de los servicios públicos a los que puedes acudir y comunica el proceso a las Administraciones.
- Estas pueden confirmar la vulnerabilidad en un máximo de diez días.
- Las partes alegan en cinco días. Si la fecha es inminente, se suspende la vista o el lanzamiento.
- El tribunal puede suspender hasta dos meses si el demandante es persona física, o cuatro si es persona jurídica.
El tribunal hace una valoración ponderada y considera también la vulnerabilidad del demandante. Para la vulnerabilidad económica puede tener en cuenta que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos familiares, y que estos no alcancen tres veces el IPREM. El límite sube con hijos a cargo, mayores de 65 años o dependencia, y es de cinco veces con discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante. También cuentan las personas dependientes, las víctimas de violencia sobre la mujer y los menores.
Régimen del RDL 29/2026, hasta el 31/12/2030
Exige vulnerabilidad, por informe de servicios sociales o criterios del art. 441.7 LEC, y no tener alternativa habitacional. Se aplica aun con sentencia, si el lanzamiento no se ha ejecutado.
- Art. 2.1. Si demanda una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su valor de mercado, con los fines que describe la norma, el tribunal suspende por auto.
- Art. 2.2. Si demanda otra persona, y no se aplica la enervación extraordinaria, el tribunal pide informe a la Administración. Si no responde o no tiene recursos, suspende hasta que haya alternativa adecuada.
- Revisión y fin. Se revisa cada doce meses. Se alza si desaparece la vulnerabilidad, si se pone a tu disposición una alternativa adecuada, si la rechazas sin causa justificada o a los tres años.
- Límites. No se suspende si prevalece la vulnerabilidad económica o habitacional del demandante, salvo que sea persona jurídica o gran tenedor. Tampoco prevalece tu vulnerabilidad económica si demanda una persona física con dos viviendas o menos.
- Compensación. Para personas físicas o jurídicas de alquiler asequible o social: como máximo, renta, suministros impagados y costas.
Si el juicio es por impago de alquiler, hay además una enervación extraordinaria a cargo de la Administración (art. 22.6 LEC).
En procesos en curso, si no se ha practicado el lanzamiento, puedes pedirla aunque se agotara el trámite anterior. Al solicitarla con la documentación, el lanzamiento se suspende provisionalmente hasta que el tribunal resuelva (disposición transitoria segunda).
El RDL 28/2026 trata de los contratos de alquiler, no de estas suspensiones.
Sin título y con hipoteca
- Ocupantes sin título. El art. 441.1 bis se remite a estos apartados si se les identifica. El art. 2 del RDL habla de «persona demandada», sin excluirlos expresamente.
- Ejecución hipotecaria. La Ley 1/2013 tiene su propio régimen para colectivos especialmente vulnerables: quince años desde su entrada en vigor, el 15/05/2013 (art. 1).
Qué hacer si recibes la notificación
- Lee las fechas. En un desahucio por impago tienes diez días, y solo tres para pedir justicia gratuita (art. 438.5 LEC).
- Ve a servicios sociales y pide informe escrito.
- Reúne documentos: nóminas, prestaciones, libro de familia, empadronamiento, recibos, certificados de discapacidad o dependencia.
- Preséntalos con tu abogado y pide la suspensión.
Si eres el propietario
Tu situación también cuenta: acredita si dependes de esa renta y cuántas viviendas tienes (art. 439.6 LEC). Consulta qué hacer si tu inquilino no paga.