Es legal, pero compras también el problema: la posesión no te llega con la escritura. Antes de firmar, averigua quién hay dentro, con qué título, desde cuándo, y qué vía podrás usar. El dato más importante es la fecha: la demanda posesoria debe presentarse en el año siguiente al despojo (art. 439.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC), y ese plazo no dice que empiece a contar con tu compra.
Qué averiguar antes de firmar
- Quién está dentro. ¿Ocupante sin título, inquilino, antiguo propietario o un familiar? Si tiene un contrato vigente, no es lo mismo: te corresponde respetar lo que proceda y tu vía será otra.
- Desde cuándo. Pide denuncias, atestados o demandas ya presentadas.
- Si hay un proceso abierto. Juzgado y estado.
- Vulnerabilidad. ¿Hay menores, personas dependientes, informes de servicios sociales?
- Cargas y deudas. Nota simple, IBI y certificado de la comunidad.
Las vías si eres persona física
- Recuperación inmediata (art. 250.1.4.º LEC). Exige haberte visto privado de la vivienda sin tu consentimiento. Si la ocupación fue anterior a tu compra, puede discutirse si encajas. Pregúntaselo a tu abogado antes de comprar, no después.
- Derecho inscrito (art. 250.1.7.º LEC). Con la compra inscrita, frente a quien se opone sin título inscrito. Exige certificación del Registro y caución (art. 439.2).
- Precario (art. 250.1.2.º LEC) y acción reivindicatoria (art. 348 del Código Civil). Son otras opciones, según los hechos. Salvo la tutela posesoria, estas acciones exigen en principio una negociación previa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
También puede denunciarse la usurpación o el allanamiento (arts. 202 y 245 del Código Penal). Lee cómo denunciar.
Si compras en empresa o en subasta
- Sociedad mercantil. No figura entre los que pueden usar la vía de recuperación inmediata. Mira la guía para empresas y bancos.
- Subasta judicial. El adjudicatario puede pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición debe hacerse en el plazo de un año desde la adquisición. Después, deberá acudir al juicio que corresponda (arts. 661 y 675 LEC). La publicidad de la subasta debe indicar la situación posesoria, con el posible detalle.
La suspensión por vulnerabilidad también te afecta
Si la vivienda es la habitual del ocupante, el proceso puede suspenderse (art. 441.5 a 7 LEC). El art. 2 del RDL 29/2026 añade dos regímenes hasta 2030:
- Art. 2.1. Afecta a entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su valor de mercado, con el fin de eludir la función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad. Se suspende el proceso y no prevé compensación.
- Art. 2.2. Para los demás demandantes. Con revisión cada doce meses y fin, como máximo, a los tres años. Prevé una compensación a cargo de la Administración para personas físicas. La vulnerabilidad económica del demandado no prevalece frente a una persona física con dos viviendas o menos.
El texto no aclara todos los supuestos de ocupantes sin título. Si cuentas con la compensación, verifica que tu caso encaje: habla de «renta contractual dejada de percibir», y un okupa no tiene contrato.
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Qué poner en la escritura
- Que hay ocupación y que la firma no entrega la posesión: si no, la escritura puede equivaler a la entrega (art. 1462 del Código Civil).
- Qué documentos del proceso te cede y qué pasa si aparecen deudas o más ocupantes.
- La declaración del vendedor sobre deudas con la comunidad y su certificación. El comprador responde con la vivienda de lo imputable al año de compra y a los tres años anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
Errores frecuentes
- Fiarte de plazos sin fuente. Lee cuánto se tarda.
- Comprar y luego intentar sacarlos por tu cuenta. Es la misma prohibición para ti (arts. 172 y 455 del Código Penal).
Haz que un abogado inmobiliario revise la operación antes de pagar la señal.