Una sociedad mercantil o un banco no pueden usar la vía especial de recuperación inmediata de la vivienda: el art. 250.1.4.º, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) la reserva a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y entidades públicas de vivienda social. Les quedan otras vías civiles y la denuncia penal, con un trato distinto si los ocupantes son vulnerables.
Vías civiles
- Tutela posesoria común (art. 250.1.4.º, párrafo primero). Para quien ha sido despojado de la posesión. Debe presentarse en el plazo de un año desde el despojo (art. 439.1). No exige negociación previa (art. 5.2.e de la Ley Orgánica 1/2025). El mecanismo de demandar a «desconocidos ocupantes» del art. 437.3 bis está previsto para el párrafo segundo.
- Derecho inscrito (art. 250.1.7.º). Si eres titular registral, frente a quien se oponga o perturbe sin título inscrito. Exige certificación literal del Registro, señalar las medidas para asegurar la sentencia y fijar caución, salvo renuncia (art. 439.2). El demandado solo puede oponer causas tasadas (art. 444.2).
- Precario (art. 250.1.2.º). Se dirige a recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario. Tu abogado valorará si encaja en tu caso.
- Acción reivindicatoria (art. 348 del Código Civil). Para quien es propietario, frente al tenedor o poseedor.
Para las tres últimas vías, tu abogado debe comprobar el requisito de negociación previa, que no las exceptúa de forma expresa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
Vía penal
La persona jurídica también puede denunciar la usurpación del art. 245 del Código Penal. Según la Instrucción 1/2020 de la Fiscalía General del Estado, la medida cautelar de desalojo puede pedirse si la víctima es una persona jurídica privada, siempre que se constate un riesgo efectivo de quebranto relevante para sus bienes jurídicos. En inmuebles sin uso actual ni expectativa de uso, el criterio se ajusta. Conviene acreditar si se está vendiendo, alquilando o reformando. Decide el juez.
Si eres gran tenedor
Gran tenedor es, con carácter general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso (art. 3.k de la Ley 12/2023). Debes indicarlo en la demanda, y si dices que no lo eres, debes aportar certificación del Registro (art. 439.6 LEC).
Los requisitos añadidos en los arts. 439.6.c y 439.7 LEC fueron anulados por la STC 26/2025.
Vulnerabilidad de los ocupantes
- Suspensión ordinaria. Si es la vivienda habitual, hasta cuatro meses cuando el demandante es persona jurídica (art. 441.5 a 7 LEC).
- Art. 2.1 del RDL 29/2026. Si la demandante es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su valor de mercado, con los fines que describe la norma, y el demandado es vulnerable y sin alternativa, el tribunal suspende por auto hasta el 31/12/2030. Se aplica incluso si ya se ha acordado el lanzamiento, mientras no se haya ejecutado. No se aplica a entes públicos ni a las sociedades públicas de vivienda social y asequible.
- Art. 2.2. Para las demás empresas. Suspensión con revisión cada doce meses y máximo de tres años. La compensación de la Administración solo alcanza a personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social. Y como persona jurídica no puedes invocar tu propia vulnerabilidad económica para impedir la suspensión.
El texto no define cuándo el precio es «claramente inferior» ni aclara todos los supuestos de ocupantes sin título. La exposición de motivos habla de personas arrendatarias, pero el artículo dice «persona demandada».
Aviso de vigencia: a 31/10/2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas pueden cambiar: comprueba su situación antes de actuar.
Pasos recomendados
- Prueba la fecha del despojo: decide si cabe la vía posesoria. Usa la calculadora de plazos.
- Denuncia y pide el desalojo cautelar.
- Prepara una oferta de salida si tiene sentido.
- No actúes por tu cuenta (arts. 172 y 455 del Código Penal). Revisa la guía sobre empresas de desokupación.
Consulta a abogados inmobiliarios. Si la persona que ocupa eres tú, mira la protección por vulnerabilidad.