La comunidad no puede echar a los okupas de un piso ajeno, pero sí tiene herramientas. Puede avisar al propietario, denunciar los hechos que afecten al edificio y, si hay actividades molestas, dañinas o ilícitas, requerir su cese y demandar con autorización de la junta (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Si lo ocupado es un elemento común, la comunidad es la afectada directa.
Distingue qué está ocupado
- Un piso de otro propietario. Quien puede pedir recuperar el piso es su titular. La comunidad debe localizarlo y avisarle por escrito.
- Un elemento común (cuarto de contadores, azotea, vivienda de portería). La comunidad puede denunciar y demandar para recuperar la posesión. El presidente la representa en juicio y fuera de él (art. 13.3 LPH). Si se trata de la vía especial del art. 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), tu abogado debe valorar si la comunidad encaja: la norma cita personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social.
La acción de cesación del art. 7.2 LPH
Sirve frente a actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. No basta con que haya okupas: hay que acreditar esa actividad.
- Requerimiento. El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, exige el cese inmediato.
- Autorización. Si persiste, la junta debidamente convocada autoriza la demanda.
- Demanda. Se dirige contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante, por juicio ordinario. Se acompaña la acreditación del requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo.
- Medida cautelar. El juez puede acordar el cese inmediato de la actividad.
- Sentencia. Puede ordenar el cese definitivo e indemnizar daños. Si el infractor no es propietario, puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.
Antes de demandar, comprueba con tu abogado la negociación previa que exige con carácter general la Ley Orgánica 1/2025 (art. 5). La cesación no aparece entre sus excepciones. Plantéate cómo cumplirla si se desconoce quién ocupa.
Si hay riesgo o delito
- Peligro inmediato. Humo, peleas o amenazas: 112 o policía.
- Enganches a instalaciones comunes. Puede ser defraudación (art. 255 del Código Penal). Denúncialo y avisa a la suministradora.
- Daños en portal y zonas comunes. Fotos, parte del seguro y denuncia. Los daños pueden reclamarse a su autor.
- Allanamiento o usurpación del piso. Lo normal es que denuncie el titular. Un vecino o la comunidad puede poner los hechos en conocimiento de la policía o del juzgado (art. 264 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal). Ofreced vuestro testimonio.
Qué documentar
- Registro con fecha y hora de incidentes y ruidos.
- Número de atestados y copias de denuncias.
- Actas de junta con los acuerdos.
- Comunicaciones al propietario y a la administración.
- Fotos o vídeos solo de zonas comunes y sin invadir la intimidad de nadie. Consulta antes cómo usar las cámaras de la comunidad.
Cuotas: el propietario sigue obligado
La obligación de contribuir a los gastos generales corresponde al propietario (art. 9.1.e LPH). La okupación no le exime de cara a la comunidad. Si la vivienda se vende, el comprador responde con el inmueble de lo imputable a la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores. Consulta la guía sobre comprar una vivienda okupada.
Lo que la comunidad no debe hacer
- Cortar agua o luz, tapiar accesos o quitar puertas: riesgo de coacciones y de actuar fuera de la ley (arts. 172 y 455 del Código Penal).
- Organizar grupos para presionar o contratar a quien lo haga. Lee la guía sobre empresas de desokupación.
- Publicar datos o imágenes de los ocupantes en grupos o redes.
Pueden vivir menores o personas vulnerables en el piso. Si es así, avisad a servicios sociales. Y buscad abogado inmobiliario con experiencia en comunidades.