Estado a 6 de noviembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026. El Real Decreto-ley 28/2026 fija su entrada en vigor el 15/11/2026. Los dos están pendientes de convalidación. Como las Cortes están disueltas, decide la Diputación Permanente del Congreso, que los tiene en el orden del día del jueves 12 de noviembre de 2026. Hasta que vote, nadie puede asegurar el resultado.
Por qué hay que convalidarlos
Un decreto-ley es una norma provisional del Gobierno. El Congreso debe pronunciarse expresamente sobre su convalidación o derogación en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86 de la Constitución). Cuando el Congreso está disuelto, esa función la asume su Diputación Permanente (art. 78).
Eso es lo que ocurre ahora. El Real Decreto 806/2026 disolvió las Cortes y convocó elecciones generales para el 29/11/2026. La sesión n.º 10 de la Diputación Permanente, el 12/11 a las 9:00, incluye los dos decretos. La votación será al terminar su debate.
No es una formalidad. El preámbulo del RDL 28/2026 recuerda que el Pleno del Congreso derogó el 29/09/2026 los decretos-leyes de vivienda anteriores, entre ellos el RDL 27/2026.
Lo que ya se aplica: RDL 29/2026
Se publicó en el BOE el 7/10/2026 y entró en vigor al día siguiente. Lo principal para particulares:
- Subida de la renta. Para las anualidades que se cumplan hasta el 31/12/2027, sin nuevo pacto la subida no puede pasar del 2 %. Si tu renta supera el límite del índice de referencia, no hay subida (disposición final sexta). Compruébala con la calculadora de subida del alquiler.
- Prórroga extraordinaria. Si tu prórroga termina antes del 31/12/2028 y llevas ocho meses al corriente, puedes pedir hasta dos años más, por periodos anuales, con excepciones (disposición final quinta).
- Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Alquiler temporal con causa real, alquiler por habitaciones, reparaciones, gastos que no se pueden cobrar al inquilino y documento al dejar la vivienda (art. 3).
- Desahucios. Hasta el 31/12/2030, nuevas suspensiones para personas vulnerables sin alternativa habitacional (art. 2) y una enervación extraordinaria a cargo de la Administración (art. 5).
- Grandes tenedores. Hasta el 31/12/2030, límites de precio a ciertas compras de vivienda (art. 1) y certificación de la condición en el Registro (art. 4).
- Anuncios de alquiler. Deben incluir datos como el índice de referencia o la condición de gran tenedor (art. 20).
- IRPF. Nuevas reducciones para el casero y una deducción estatal del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros (art. 6).
El detalle de los cambios en el alquiler está en qué cambia el RDL 29/2026.
Lo que tiene fecha posterior
- 1/12/2026: el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches al mismo arrendatario, que no sea la vivienda habitual del arrendador, pasa a tributar en IVA al 10 % (art. 7).
- 1/1/2027: nuevas reglas de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF (art. 6).
- Préstamos TU CASA: el decreto los crea para la primera vivienda habitual hipotecada, por el menor importe entre el 20 % del valor y 50.000 euros, a interés cero. Los beneficiarios y límites se fijarán por acuerdo del Consejo de Ministros (art. 19). Aún no puedes contar con ellos.
Lo que llega el 15/11/2026: RDL 28/2026
Reescribe el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para la vivienda habitual. La nota del Gobierno de 8/10/2026 dice que entrará en vigor ese día «en caso de ser convalidado».
- Al cumplirse cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, el contrato se prorroga por periodos sucesivos de la misma duración, salvo aviso.
- El casero debe avisar con seis meses. El inquilino, con dos.
- Si el casero no prorroga, en general debe indemnizar con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el índice de referencia o una mensualidad por año de contrato. Hay cinco excepciones, como necesitar la vivienda para vivir él o un familiar.
- Prórrogas extraordinarias de un año por vulnerabilidad, obligatoria para grandes tenedores, y de hasta tres años en zonas tensionadas.
- Los avisos de no renovación enviados válidamente antes de su publicación conservan su efecto. Si quedan menos de seis meses para el vencimiento al entrar en vigor, el casero puede avisar con cuatro (disposición transitoria única).
Lo explicamos en cómo terminar el alquiler al vencer el contrato.
Qué puede pasar el 12 de noviembre
- Si se convalidan los dos, el RDL 29/2026 sigue aplicándose y el RDL 28/2026 entra en vigor el 15/11.
- Si se deroga uno, deja de aplicarse ese, y el otro puede seguir adelante. Las votaciones son separadas.
- Si se deroga el RDL 28/2026, no llegaría a entrar en vigor y el art. 10 seguiría como estaba.
- Si se deroga el RDL 29/2026, los decretos no aclaran qué pasa con lo hecho entre el 8/10 y la derogación, como una subida limitada al 2 % o una suspensión ya concedida. Si te afecta, consúltalo.
El resultado se publica después en el BOE. Compruébalo allí o en la web del Congreso antes de tomar una decisión importante.
Qué hacer mientras tanto
- Si eres inquilino y te llega una subida, responde por escrito citando la disposición final sexta. Lee qué hacer si te suben el alquiler.
- Si quieres la prórroga extraordinaria, pídela por escrito y guarda la prueba de que el casero la recibió.
- Si eres casero, no envíes un aviso de no renovación con prisas sin revisar el régimen transitorio.
- Si tienes un desahucio en marcha y eres vulnerable, lee cuándo se suspende un desahucio.
- Si tu problema es una ocupación sin título, estos decretos no cambian los pasos básicos. Sigue la guía de qué hacer ante una okupación.
Cuándo pedir abogado
Si hay un plazo corriendo, un preaviso en juego o una vista de desahucio señalada, no esperes a la votación. Un abogado inmobiliario puede preparar tu caso para los dos escenarios.
Si tienes pocos recursos, comprueba si tienes derecho a justicia gratuita y lee cómo funciona el abogado de oficio.