No contrates a otro ni tires lo hecho antes de documentarlo. Haz fotos, requiere por escrito al contratista con un plazo y, si es grave, pide un informe técnico. Puedes exigir que cumpla o resolver el contrato, con indemnización en ambos casos (art. 1124 del Código Civil).
Qué puedes exigir
- Que termine o repare. Es la opción de cumplir.
- Que se resuelva el contrato. Si el incumplimiento lo justifica, por ejemplo por abandono o defectos graves. El tribunal puede dar un plazo si hay causa.
- Indemnización. Por los daños y perjuicios causados (art. 1101).
- Devolución de lo pagado de más. Según lo hecho y lo que valga.
Si piensas resolver por tu cuenta y no reparar, habla antes con un abogado. Puedes acabar reclamando tú y, a la vez, recibir una reclamación.
Revisa tu contrato
- Presupuesto. Qué incluye, materiales, calidades, plazos y pagos. Si no hay papel, lee contrato verbal.
- Precio cerrado. En una obra a precio alzado, según un plano convenido, no se puede subir por encarecimiento de jornales o materiales. Sí por un cambio autorizado que aumente la obra (art. 1593). Pide confirmar los extras por escrito.
- Cuándo se paga. Sin pacto o costumbre, se paga al hacerse la entrega (art. 1599). Si pactaste pagos por fases, revisa si se han cumplido.
- Empresa o autónomo. Con un consumidor, se aplican además las normas de consumo.
Qué hacer, por orden
- Documenta. Fotos con fecha, mensajes, facturas, y estado de la obra. Si estás a punto de cambiar de contratista, pide un acta notarial o un informe pericial.
- Envía un requerimiento. Con un burofax o medio similar. Lista lo que está mal, indica un plazo razonable y avisa de lo que harás si no cumple.
- Pide un informe técnico. Si hay discusión. Debe describir los defectos, sus causas y el coste de arreglo.
- Pide presupuestos. Para probar cuánto cuesta terminar o reparar.
- Negocia y deja constancia del resultado.
- Demanda si no hay acuerdo. Hasta 15.000 €, juicio verbal (art. 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Hasta 2.000 €, sin abogado ni procurador (arts. 23 y 31). Por encima, juicio ordinario.
Antes de demandar, en la mayoría de los procesos civiles debes haber intentado una negociación o un medio parecido, y poder acreditarlo (arts. 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025). Hay más detalle en cómo reclamar una deuda.
Si no quieres pagar el resto
En las obligaciones recíprocas, ninguna parte incurre en mora si la otra no cumple (art. 1100). Eso no significa que puedas retener cualquier importe sin consecuencias. Retén de forma proporcionada, explica el motivo por escrito y consulta antes: podrían reclamarte a ti, incluso con un monitorio.
Si quieres dejarlo sin que haya incumplimiento
- Desistir de la obra. El dueño puede hacerlo aunque ya haya empezado, pero debe indemnizar gastos, trabajo y la utilidad que pudiera obtener (art. 1594).
- Desistimiento de 14 días. Puede haberlo si eres consumidor y contrataste a distancia o fuera del establecimiento (art. 102 de la Ley de Consumidores). Hay excepciones, como los servicios ya ejecutados por completo con tu consentimiento (art. 103), y no se aplica a la construcción de edificios nuevos o a la transformación sustancial de edificios existentes (art. 93.f).
Problemas con terceros
Los subcontratistas de una obra a precio alzado solo pueden reclamar al dueño hasta lo que este deba al contratista en ese momento (art. 1597). Si te lo piden, consulta antes de pagar dos veces.
Plazos
| Acción | Plazo |
|---|---|
| Incumplimiento del contrato (regla general) | 5 años desde que se pueda exigir (art. 1964) |
| Cataluña: remuneración de servicios y ejecuciones de obra | 3 años (art. 121-21 b). En otros casos, la regla de 10 años (art. 121-20) |
| Obras de edificación incluidas en la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 2) | Garantías de 1, 3 y 10 años según el defecto, y 2 años para reclamar desde el daño (arts. 17 y 18) |
| Ruina por vicios de construcción | 10 años desde que concluyó. Si la causa es faltar a las condiciones del contrato, el artículo habla de 15 años (art. 1591) |
No todas las reformas están dentro de esa ley: se aplica a las intervenciones que alteran la configuración arquitectónica, entre otras (art. 2.2). Usa la herramienta de plazos de defectos de construcción y lee defectos en vivienda nueva. Si la obra afecta a zonas comunes, mira también obras sin permiso en la comunidad.
Cuándo pedir abogado
Si hay abandono de la obra, defectos que afectan a la seguridad, pagos altos o un contratista que amenaza con demandarte. Pide presupuesto y compara con lo que reclamas.
Si tienes pocos recursos, comprueba si tienes derecho a justicia gratuita.