Si te toca ser presidente, el cargo es obligatorio. Puedes pedir el relevo al juez dentro del mes siguiente a tu acceso al cargo, alegando tus razones. Tu función principal es representar a la comunidad, convocar juntas y firmar actas y certificados. No decides solo lo que corresponde a la junta. Salvo otra regla en los estatutos, el mandato es de un año.
Cómo se nombra y cuánto dura
- Quién: un propietario, por elección o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo (art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Un inquilino no puede serlo.
- Duración: un año, salvo que los estatutos digan lo contrario (art. 13.7).
- Vicepresidentes: son voluntarios. Sustituyen al presidente en ausencia, vacante o imposibilidad (art. 13.4).
- Secretario y administrador: si no se nombra a otro, sus funciones las ejerce el presidente (art. 13.5). Eso multiplica tu trabajo. Pide que la junta lo reparta o contrate a alguien.
Si no quieres serlo
- Pide a la junta que nombre a otro, si hay voluntarios.
- Si no hay solución, acude al juez en el mes siguiente a tu nombramiento. Explica tus razones, como edad, salud o trabajo.
- Prepara pruebas: acta, informes o certificados.
El juez resuelve por el procedimiento del art. 17.7 y, si te releva, designa quién te sustituye (art. 13.2). Mientras no te releven, sigues obligado. No dejes de actuar sin más.
Qué debe hacer
- Representar a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todo lo que le afecte (art. 13.3).
- Convocar juntas, al menos la ordinaria anual, y cuando lo considere conveniente (art. 16). La convocatoria indica asuntos, lugar, día, hora, la lista de morosos y la advertencia sobre la privación del voto. La ordinaria se cita con seis días de antelación como mínimo.
- Incluir temas que un propietario pida por escrito en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).
- Firmar el acta con el secretario, al terminar la reunión o en los diez días naturales siguientes (art. 19.3).
- Dar el visto bueno a certificados de deuda y a la certificación para el proceso monitorio (arts. 9.1.e y 21.3).
- Requerir que cesen actividades prohibidas, molestas o ilícitas, y demandar con autorización de la junta si el infractor sigue (art. 7.2).
Si además haces de administrador, debes atender la conservación, disponer las reparaciones urgentes, ejecutar acuerdos, hacer pagos y cobros y custodiar la documentación (art. 20). El secretario guarda las actas y conserva convocatorias, comunicaciones y apoderamientos cinco años (art. 19.4).
Qué no puede decidir solo
- Presupuestos, cuentas y obras: los aprueba la junta (art. 14).
- Obras urgentes: se pueden disponer, pero hay que dar cuenta y la junta debe ser informada (arts. 14.c y 20.c).
- Normas y estatutos: los aprueba o reforma la junta, con su mayoría.
- Demandar por actividades prohibidas: requiere autorización previa de la junta (art. 7.2).
Comprueba las mayorías antes de someter algo a votación. Algunos casos los vemos en prohibir pisos turísticos, con la herramienta de mayorías, y en okupas en el edificio.
¿Responde con su dinero?
Lo que asume como representante es, en principio, de la comunidad. Pero la ley sí prevé responsabilidad personal en casos como los certificados de deuda: secretario y presidente responden por culpa o negligencia de su exactitud y de los perjuicios por retraso (art. 9.1.e). Fuera de eso, depende del caso. Deja por escrito lo que haces, usa la cuenta de la comunidad y no firmes contratos en tu nombre.
Si no cumple
- Pide la junta: si el presidente no convoca, pueden hacerlo la cuarta parte de propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas (art. 16.1).
- Cesarle: la junta puede removerle antes de terminar el mandato en sesión extraordinaria (art. 13.7).
- Impugnar: tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3). Sigue la guía de impugnar un acuerdo.
Si la junta no puede designar presidente por cualquier causa, también puede acudirse al juez (art. 13.2).