Si tu finca no está inscrita, se inmatricula con un expediente ante notario o con dos títulos públicos sucesivos. Si lo que falla es la superficie o los linderos, hay un expediente propio, aunque en algunos casos basta menos. Si el Registro se equivocó al copiar tu título, pide la rectificación por error. Si el registrador te deniega, tienes un mes para recurrir.
Empieza por identificar el problema
Pide una nota simple. Según el Colegio de Registradores, resume la finca, los titulares y sus limitaciones, y tiene valor informativo. Para acreditar el contenido ante terceros de forma fehaciente, pide certificación registral. Compara con tu escritura y con la certificación catastral.
Si la finca no está inscrita
- Expediente de dominio (art. 203 de la Ley Hipotecaria). Se hace ante notario. Hay que aportar título de propiedad y certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente, y datos de colindantes y poseedores.
- Doble título (art. 205). Es inscribible el título público de quien acredita haber adquirido al menos un año antes, también por título público, con identidad de descripción y certificación catastral.
Cómo funciona el expediente:
- El registrador expide certificación en quince días y, si procede, anota la pretensión. La anotación dura noventa días, prorrogables hasta ciento ochenta.
- El notario notifica a titulares de cargas, Catastro, poseedores, Ayuntamiento, Administración y colindantes.
- Cualquier interesado tiene un mes para alegar.
- Si alguien se opone con causa, se archiva el expediente. Podrías ir a un juicio declarativo contra quien se opuso.
- Si no hay oposición, el notario remite el acta para inscribir, y se publica un edicto en el BOE.
Pregunta por el coste fiscal. Los expedientes de dominio pueden tributar por transmisiones si no se acredita pagado o exento el impuesto de la adquisición (art. 7.2.C de la ley del ITP).
Si fallan superficie o linderos
- Coordinar con Catastro (art. 199). Aportas la certificación catastral o, si esta no coincide con la realidad, una representación georreferenciada alternativa. El registrador notifica a colindantes, que tienen veinte días para alegar.
- Expediente notarial (art. 201.1). Lo promueve el titular registral. Debes asegurar que la diferencia es un error descriptivo, no una venta u otra modificación sin inscribir. No sirve para edificaciones ni para pisos en división horizontal: en esos casos se rectifica el título original o el procedimiento administrativo.
- Sin expediente (art. 201.3). Si la diferencia no excede del 10 % y se acredita con certificación catastral coincidente, o no excede del 5 % en rectificaciones de superficie. El registrador debe no tener dudas.
Si temes invadir a un vecino o hay discrepancia real con él, sigue con lindes y servidumbres.
Si hay un error en el asiento
- Error material. Se cambian palabras, nombres o cantidades sin alterar el sentido (art. 212).
- Error de concepto. Se altera el sentido del título. Si no resulta claramente del asiento, requiere acuerdo de todos los interesados y del registrador, o resolución judicial. La oposición se decide en juicio ordinario (arts. 216 a 218).
Empieza por escribir al Registro con tu título y explica el error.
Si el problema está en el título o hay inscripción falsa
Si el fallo viene de falsedad, nulidad o defecto del título, hace falta el consentimiento del titular o una resolución judicial (art. 40.d). Hay que demandar a quienes el asiento dé algún derecho. Y hay un límite importante: la rectificación no perjudica a un tercero de buena fe que adquirió a título oneroso durante la vigencia del asiento inexacto (art. 40). La ley también protege a ese tercero en el art. 34.
Lo inscrito se presume exacto (art. 38). Por eso, para discutir el dominio inscrito hay que pedir a la vez la nulidad o cancelación de la inscripción.
Si el registrador te dice que no
Puedes presentar recurso ante la Dirección General competente, o ir directamente al juzgado de la capital de provincia (art. 324). El plazo del recurso es de un mes desde la notificación de la calificación (art. 326). Solo pueden discutirse cuestiones ligadas a esa calificación y a los documentos presentados. A veces conviene más subsanar y volver a presentar: lee la nota con atención.
Cuándo pedir ayuda
Empieza por el notario o el Registro si es un trámite. Pide abogado si alguien se opone, si hay terceros compradores o si hablas de falsedad. Para acudir al juzgado, comprueba si te hace falta abogado o procurador.