Reúne escrituras, nota simple y plano catastral, y pide a un técnico que marque la linde. Si hay acuerdo, formalízalo ante notario. Si no, hay un juicio. Una servidumbre de paso solo existe si hay título o la ley la impone. Si el vecino te quita la posesión, actúa rápido: el plazo es de un año.
Cómo se fija una linde
Todo propietario puede deslindar citando a los colindantes (art. 384 del Código Civil). El criterio sigue un orden:
- Los títulos de cada propietario.
- A falta de títulos suficientes, la posesión de los colindantes (art. 385).
- Otros medios de prueba. Si nada lo resuelve, el terreno discutido se reparte en partes iguales (art. 386).
Si los títulos indican más o menos espacio del real, la diferencia se reparte en proporción (art. 387). Catastro y Registro ayudan, pero no los tomes como un resultado automático.
Vías para resolverlo
- Finca inscrita: expediente ante notario (art. 200 de la Ley Hipotecaria). Los interesados tienen quince días para alegar. Después se les convoca a una comparecencia en otros treinta. Si hay acuerdo, se hace escritura. Si no, se archiva.
- Finca no inscrita: expediente ante el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia (arts. 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria). Hace falta abogado si la finca vale más de 6.000 euros.
- Sin acuerdo: demanda de deslinde o de propiedad en el juicio que corresponda. La cuantía sigue reglas propias (art. 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si lo que falta es corregir superficie o linderos en el Registro, mira la guía sobre errores en el Registro. Los expedientes notariales y judiciales de jurisdicción voluntaria no suelen exigir la negociación previa; la demanda, sí.
Antes de demandar: la ley exige intentar antes una negociación por un medio adecuado, como la mediación, la conciliación, una oferta vinculante confidencial o la negociación directa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guarda prueba de que la otra parte recibió tu propuesta. Si no contesta o no hay acuerdo, tienes un año para demandar y que ese intento siga valiendo (art. 7.3).
Si el vecino te ha quitado terreno
La acción para recobrar o retener la posesión tiene un plazo de un año desde la perturbación o el despojo (art. 1968 del Código Civil y art. 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No exige la negociación previa (art. 5.2.e de la Ley Orgánica 1/2025). Fotografía el lugar con fecha y envía un requerimiento. No retires tú mismo sus vallas: puedes acabar con otro problema. También puedes usar la calculadora de plazos.
Servidumbres: cuándo existen
Una servidumbre es un gravamen sobre un inmueble en favor de otro de distinto dueño (art. 530).
- Por título o por prescripción. Las continuas y aparentes pueden adquirirse por título o por veinte años (art. 537).
- Solo por título. Las continuas no aparentes y las discontinuas, como es típicamente el paso, solo se adquieren por título (art. 539). Si no lo hay, se suple con una escritura de reconocimiento o una sentencia firme (art. 540).
- Paso forzoso. La finca enclavada y sin salida a camino público tiene derecho a exigir paso, con indemnización (art. 564). La anchura es la que baste a sus necesidades (art. 566).
Que el vecino pase desde hace años por tolerancia no significa necesariamente que tenga derecho. Dejar pasar de palabra tampoco lo es. Si das permiso, hazlo por escrito indicando que es revocable.
Cómo se extinguen
Por no usarse durante veinte años, por renuncia del dueño del predio dominante, por redención pactada o si los predios llegan a un estado en que no se puede usar, entre otras causas (art. 546). Si crees que existe, o que ya no, pide una nota simple de ambas fincas.
Ventanas, paredes y árboles
- Vistas: no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, balcones ni voladizos si no hay dos metros hasta la finca vecina. En vistas de costado u oblicuas, 60 centímetros (art. 582).
- Paredes y cercas divisorias: se presume medianería, salvo título, signo exterior o prueba en contrario (art. 572).
- Árboles: según ordenanza o costumbre. En su defecto, dos metros para árboles altos y 50 centímetros para arbustos o árboles bajos (art. 591).
- Ramas y raíces: puedes exigir que corten las ramas sobre tu finca. Las raíces puedes cortarlas tú en tu terreno (art. 592).
Si es un piso en comunidad y hablas de obras o humedades, mira obras sin permiso o humedades del vecino. Si es por molestias, lee ruidos de vecinos.
Cuándo pedir ayuda
Pide un informe técnico antes de levantar o quitar nada. Consulta a un abogado si hay obras en marcha, si se acerca el año o si estás en un territorio con derecho civil propio, como Cataluña: las reglas pueden cambiar.