Si compras a un particular, sueles pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si compras una vivienda nueva a un promotor, pagas IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD). El tipo del ITP y del AJD lo fija cada comunidad autónoma. Mira el de la tuya antes de calcular cuánto dinero necesitas.
Vivienda usada: ITP
El impuesto lo paga el comprador, aunque el contrato diga otra cosa (art. 8 de la ley del impuesto). Si tu comunidad no hubiera aprobado un tipo, se aplica el 6 % (art. 11).
La base no es siempre el precio. Es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o el valor declarado sean más altos. En ese caso se toma el mayor (art. 10). Si no estás de acuerdo con el valor de referencia, puedes impugnarlo al pedir la rectificación de tu autoliquidación o al recurrir la liquidación.
Ejemplo orientativo: sobre una base de 200.000 €, con el 6 %, serían 12.000 €. Tu comunidad puede tener otro tipo o una reducción.
Vivienda nueva: IVA y AJD
- IVA: el tipo general para viviendas es el 10 % (art. 91.Uno de la Ley del IVA). Puede incluir hasta dos plazas de garaje y anexos transmitidos a la vez.
- Vivienda protegida: algunas tributan al 4 %. Según la Agencia Tributaria, desde el 1/12/2026 se incluyen expresamente las de calificación permanente o indefinida vendidas por sus promotores. Comprueba tu calificación.
- AJD: grava la escritura. Lo paga el comprador (art. 29). Se aplica el tipo de tu comunidad y, si no hubiera aprobado ninguno, el 0,50 % (art. 31).
La segunda entrega y siguientes suelen estar exentas de IVA (art. 20.Uno.22.º), y entonces entra el ITP. Si el vendedor es empresa, pregunta por escrito qué impuesto aplicará. En Canarias no rige este IVA. El País Vasco y Navarra tienen normas forales.
Notaría, Registro y gestoría
Salvo pacto, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura. El comprador paga la primera copia y lo posterior a la venta (art. 1455 del Código Civil). Muchos contratos cambian este reparto, así que léelo antes de firmar. Pide presupuesto de notaría, Registro y gestoría: no damos cifras porque dependen de cada operación.
Si compras a un promotor, es abusivo que te carguen la obra nueva, la división horizontal, la hipoteca de la construcción o su cancelación. También lo es que te obliguen a subrogarte en su hipoteca o a pagar sus tributos (art. 89.3 de la ley de consumidores).
Si tienes hipoteca
La ley reparte estos gastos (art. 14 de la ley de crédito inmobiliario):
- Tú: la tasación y las copias que pidas.
- El banco: la gestoría, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción de la hipoteca.
- AJD del préstamo: lo paga el banco (art. 29 de la ley del impuesto).
El banco debe darte los gastos desglosados antes de firmar. Si tu hipoteca es antigua, revisa la guía sobre cómo reclamar gastos de hipoteca. Puedes estimar la cuota con la calculadora de hipoteca.
La plusvalía municipal
En una venta la paga quien vende. Hay una excepción: si el vendedor es una persona física no residente, el comprador paga como sustituto (art. 106 de la ley de haciendas locales). Lo explicamos en la guía de la plusvalía municipal.
Deudas que pueden pasar a ti
- Comunidad: la vivienda responde de lo que se deba del año de la compra y de los tres anteriores. Exige el certificado de deudas (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo vemos en derramas: quién paga.
- IBI: la vivienda queda afecta al pago de la cuota (art. 64 de la ley de haciendas locales). El notario debe informar de las deudas. Mira la guía sobre el IBI.
- Cargas e inquilinos: pide una nota simple antes de pagar nada. Si el piso está alquilado, lee vender un piso alquilado.
Cuándo pedir ayuda
Consulta a un asesor fiscal si compras con beneficios autonómicos, si eres no residente o si el valor de referencia es mucho más alto que el precio. El plazo para presentar el impuesto también depende de tu comunidad: compruébalo antes de firmar para no pagar recargos.