Si tu escritura te cargaba todos los gastos de la hipoteca, puedes reclamar al banco la parte que le correspondía. Esa cláusula es nula por abusiva, según la doctrina que ratificó el Tribunal Supremo (nota del CGPJ de 29/7/2020). Lo que recuperes dependerá de la fecha de tu hipoteca y del gasto concreto. Necesitas la escritura y las facturas, y debes reclamar antes al banco.
Qué corresponde a cada parte
Hipotecas sujetas a la Ley 5/2019. El art. 14.1.e de esa ley reparte así:
- Tasación: prestatario.
- Gestoría: prestamista.
- Notaría de la escritura de préstamo: prestamista. Las copias, quien las solicite.
- Inscripción de las garantías en el Registro: prestamista.
Hipotecas anteriores. No hay una tabla legal idéntica. Hay que acudir a la jurisprudencia:
- Tasación. Según nota del Tribunal Supremo (28/1/2021), en préstamos a los que no se aplica la Ley 5/2019, corresponde al banco y no al consumidor.
- Impuesto. Una nota del Tribunal Supremo de 21/3/2018 indica que el pago del impuesto por la constitución del préstamo incumbe al prestatario, y que el timbre de la matriz se reparte a partes iguales. Por tanto, no cuentes con recuperarlo sin revisar tu fecha y tu caso.
- Notaría, registro y gestoría. Como ejemplo reciente, un Tribunal de Instancia de Cambados condenó a devolver el 50 % de la notaría y el 100 % de registro, gestoría y tasación (nota del TSJ de Galicia, 17/12/2025; sentencia no firme). Es un ejemplo, no una regla para todos los casos.
Cuándo empieza el plazo
Este punto ha cambiado en los últimos años. El Tribunal Supremo, en la sentencia 857/2024, de 14 de junio, dice que el plazo de prescripción para reclamar la devolución empieza cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula. Hay una excepción: la fecha puede ser anterior si el banco prueba que ese consumidor pudo conocer antes que la cláusula era abusiva (nota del CGPJ de 19/6/2024).
El plazo general para las acciones personales es de cinco años (art. 1964.2 del Código Civil). No lo tomes como garantía de que puedes esperar. Consulta tan pronto como reúnas las facturas, y puedes ayudarte con la herramienta de plazos para reclamar.
Paso a paso
- Busca la escritura y localiza la cláusula de gastos.
- Reúne facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y los justificantes de pago. Si no las tienes, pídelas en la notaría, el registro, la gestoría o el propio banco.
- Calcula lo reclamable. Separa cada concepto. Para calcular intereses, usa la calculadora de intereses legales como orientación. Una sentencia de instancia los concedió desde el momento del pago.
- Presenta una reclamación previa por escrito. Pide que el banco reconozca que la cláusula es abusiva y que devuelva lo pagado. Sin ese justificante no se admite la demanda (art. 439.5 LEC).
- Si el banco no responde o se niega, valora la demanda. Si la cuantía no supera 2.000 € y el juicio verbal se determina por cuantía, la ley permite ir sin abogado ni procurador (arts. 23 y 31 LEC). Compruébalo en ¿necesito abogado y procurador?
Errores frecuentes
- Reclamar el impuesto sin revisar la fecha y la norma aplicable.
- Confundir gastos de constitución con los de cancelación o de compraventa, que tienen un régimen distinto.
- Aceptar una oferta del banco que incluya renuncia a otras acciones sin leerla.
- Pensar que los plazos ya no importan por la sentencia de 2024. El banco puede intentar probar que conocías antes el carácter abusivo.
- Reclamar a un banco absorbido sin comprobar quién es hoy la entidad responsable.
Cuándo pedir abogado
Si el importe es bajo, compara lo que puedes recuperar con el coste del proceso. Revisa cuánto cuesta un abogado. Si además hay más cláusulas, mira la guía de cláusulas abusivas en la hipoteca.