Una cláusula de tu hipoteca es abusiva si no se negoció individualmente y, contra la buena fe, crea un desequilibrio importante en tu perjuicio como consumidor (art. 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores). Las cláusulas abusivas son nulas y se tienen por no puestas. El contrato sigue si puede subsistir sin ellas (art. 83). Para reclamar, debes presentar antes una reclamación al banco.
Cláusulas que conviene revisar
- Cláusula suelo. Fija un tipo mínimo. En préstamos a tipo variable sujetos a la Ley 5/2019 no puede fijarse un límite a la baja (art. 21.3). En préstamos anteriores, hay que estudiar su redacción y transparencia.
- Vencimiento anticipado. Permite reclamar toda la deuda por impago. En préstamos sujetos a la Ley 5/2019 hay requisitos que no admiten pacto en contrario: mora, cuotas vencidas equivalentes al 3 % del capital o a doce plazos en la primera mitad del préstamo, o al 7 % o a quince plazos en la segunda, y un requerimiento con al menos un mes para pagar (art. 24).
- Intereses de demora. En préstamos a personas físicas con hipoteca sobre inmueble residencial sujetos a esa ley, el interés de demora es el remuneratorio más tres puntos. Se aplica solo sobre el principal vencido (art. 25).
- Gastos. La ley considera abusiva la imposición de ciertos gastos que correspondan al empresario (art. 89.3 de la Ley de Consumidores). Lo explicamos en cómo reclamar los gastos de hipoteca.
- Comisión de apertura. Si se pacta, se devenga una vez y engloba estudio, tramitación o concesión (art. 14.4 de la Ley 5/2019).
- Otras: índices de referencia, multidivisa o productos vinculados. Requieren un estudio individual.
La Ley 5/2019 tiene su ámbito de aplicación y sus reglas temporales. Si tu hipoteca es anterior, un abogado debe comprobar qué se aplica.
Paso a paso para reclamar
- Reúne la documentación: escritura, oferta vinculante, ficha de información, recibos, facturas y comunicaciones con el banco.
- Identifica la cláusula y su efecto en euros. La calculadora de hipoteca sirve de orientación general.
- Reclama por escrito al banco. Pide que reconozca expresamente que la cláusula es abusiva y que devuelva lo cobrado de más. Sin justificar esa reclamación previa, no se admite la demanda de devolución en hipotecas (art. 439.5 LEC).
- Guarda el acuse y la respuesta. Considera también el servicio de atención al cliente y la vía del Banco de España, si procede.
- Si no hay acuerdo, consulta con un abogado la demanda. La acción individual sobre condiciones generales se tramita por juicio verbal (art. 250.1.14.º LEC).
Si el banco te ha demandado
En una ejecución hipotecaria puedes oponerte alegando que una cláusula es abusiva, si fundamenta la ejecución o ha determinado la cantidad exigible. Al oponerte, la ejecución se suspende y se cita a las partes (art. 695 LEC). El plazo es muy breve: mira la notificación y no esperes. Pide abogado de inmediato y, si no tienes recursos, abogado de oficio. Para otras ejecuciones, mira qué hacer si te van a embargar.
Si tu vivienda habitual está en riesgo y tus ingresos son bajos, revisa el umbral del RDL 6/2012: ingresos de la unidad familiar que no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, con otros requisitos (art. 3). Con un IPREM de 600 € al mes, serían 25.200 € al año.
Errores frecuentes
- Pensar que toda cláusula desfavorable es abusiva.
- Reclamar sin calcular el importe en juego ni el coste del juicio.
- Dejar de pagar la hipoteca porque has reclamado.
- Firmar un acuerdo del banco sin leer si renuncias a acciones. Hazlo revisar antes.
- No reclamar antes de demandar.
Cuándo pedir abogado
En cuanto haya un requerimiento de vencimiento, una demanda o un acuerdo por firmar. Si solo sospechas de una cláusula, una consulta inicial con tu escritura suele aclarar si merece la pena seguir. Consulta cómo elegir abogado.