Habla con el banco por escrito antes de acumular cuotas y comprueba si puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas. Si te llega una demanda, no la dejes pasar: el plazo para oponerte es corto. Que vayan a ejecutar no significa que te echen enseguida, y hay fórmulas de protección si eres vulnerable. Pide justicia gratuita si no tienes medios.
Si aún no te han demandado
- Haz cuentas. Ingresos, cuota, otras deudas. Te servirá la calculadora de hipoteca.
- Pide una solución por escrito. Carencia, ampliación de plazo o reestructuración. Guarda la respuesta.
- Mira el Código de Buenas Prácticas. Si estás en el umbral de exclusión y tu banco está adherido, puede darte reestructuración, quita o dación en pago. Tienes la guía del Código de Buenas Prácticas.
- Revisa las otras deudas. Si no puedes con todo, mira la segunda oportunidad.
Cuándo pueden exigirte toda la deuda
En hipotecas de persona física sobre vivienda, el banco solo puede dar por vencido el préstamo si se cumplen a la vez estos requisitos (art. 24 de la Ley 5/2019):
- Estás en mora.
- En la primera mitad del préstamo: debes al menos el 3 % del capital concedido, o doce plazos mensuales.
- En la segunda mitad: al menos el 7 %, o quince plazos mensuales.
- Te ha requerido el pago con un mes de plazo, avisando de que reclamará todo.
Esto no admite pacto en contra. Si tu hipoteca es anterior a la ley, revisa su régimen transitorio con un abogado. La Ley de Enjuiciamiento Civil también menciona tres plazos para reclamar las cuotas (art. 693.1), pero para reclamar todo la remite a esa ley (art. 693.2).
El interés de demora es el remuneratorio más tres puntos, solo sobre el principal vencido, y no se capitaliza salvo una excepción (art. 25).
Si te llega la demanda
- Actúa en el plazo. Mira la notificación. Con carácter general, son diez días (arts. 556 y 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Causas de oposición (art. 695): extinción de la garantía o la deuda, error en la cantidad cuando es saldo de una cuenta, y carácter abusivo de una cláusula que funde la ejecución o fije la cantidad. Mira cláusulas abusivas.
- Efecto: si te opones, se suspende la ejecución y se convoca a una comparecencia, con quince días desde la citación.
- Abogado: pide justicia gratuita cuanto antes.
Puedes liberar tu vivienda habitual
Antes del cierre de la subasta, puedes pagar la cantidad exacta vencida en la fecha de la demanda, más los vencimientos e intereses de demora del procedimiento. En tu vivienda habitual, puedes hacerlo aun sin el consentimiento del banco (art. 693.3). Hay límites para repetirlo: consúltalo.
Subasta y deuda que queda
Si la mejor postura llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate (art. 670). Para pujas menores o sin postores hay otras reglas (arts. 670 y 671). El valor de subasta no puede ser inferior al 75 % de la tasación del art. 682.2.
Si la vivienda no cubre la deuda, te pueden seguir reclamando lo que falta (art. 579.1). En vivienda habitual:
- Quedas libre si pagas el 65 % de lo pendiente en cinco años, más interés legal, o el 80 % en diez años.
- Si el banco la adjudica y la vende en diez años, tu deuda se reduce según la plusvalía, en los términos del art. 579.2.b.
Si te adjudican la casa: el lanzamiento
Hasta mayo de 2028 (quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013) no procede el lanzamiento de la vivienda habitual si estás en especial vulnerabilidad y cumples las condiciones económicas del art. 1 de esa ley. Son casos como:
- Familia numerosa o monoparental con un hijo a cargo.
- Menor en la unidad familiar.
- Discapacidad de al menos el 33 %, dependencia o enfermedad incapacitante.
- Desempleo del deudor.
- Víctima de violencia de género o deudor mayor de 60 años.
Además, los ingresos no pueden superar por regla general tres veces el IPREM anual de catorce pagas, con límites mayores en algunos casos. Hay otras condiciones. Si tu ejecutante está adherido al Código, puedes pedir alquiler en sus condiciones. Pide también ayuda a servicios sociales.