El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas para deudores hipotecarios en el umbral de exclusión. Sirve si tu banco está adherido y tu hipoteca es de tu única vivienda. Por orden, ofrece reestructuración, quita y dación en pago. Pídelo antes de que se anuncie la subasta: después ya no podrás usar la reestructuración ni la dación.
¿Qué código es?
- Código de 2012. Está en el anexo del Real Decreto-ley 6/2012 y sigue vigente. Es el de esta guía.
- Código de 2022 para deudores en riesgo de vulnerabilidad. Era transitorio, por la subida de tipos. Según el Banco de España, sus medidas podían aplicarse hasta finales de noviembre de 2025, o de mayo de 2026 en zonas afectadas por la DANA. No me consta nueva prórroga.
Requisitos
1. Umbral de exclusión (art. 3):
- Renta. Ingresos de la unidad familiar no superiores a tres veces el IPREM anual de catorce pagas. Cuatro veces con discapacidad o dependencia en los casos previstos, y cinco en los supuestos más graves que enumera la norma.
- Alteración económica. En los cuatro años previos, un deterioro significativo o circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
- Esfuerzo. Cuota superior al 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar. El 40 % en los casos de discapacidad o dependencia.
2. Otros requisitos (art. 3.2):
- No tener otros bienes suficientes para pagar.
- Hipoteca sobre tu única vivienda y concedida para comprarla.
- Sin otras garantías suficientes.
3. Precio de la vivienda (art. 5). El precio de compra no puede exceder en más de un 20 % el valor de referencia, con un límite de 300.000 euros. Para la dación en pago del apartado 3 del Código, el límite es de 250.000 euros. Se calcula con la superficie y el precio medio por metro cuadrado de la provincia, según el índice oficial.
Para comprobarlo, el Banco de España tiene información y simuladores en su portal.
Qué ofrece, por fases
- Reestructuración. No puedes pedirla si ya se anunció la subasta. El banco tiene un mes para ofrecer un plan. Puede incluir carencia de capital de cinco años, ampliación de plazo hasta cuarenta años desde la concesión y un interés durante la carencia de euríbor menos 0,10. Se inaplican las cláusulas suelo. Hay un régimen menos amplio si tu esfuerzo es menor y sin especial vulnerabilidad.
- Quita. Si el plan es inviable por superar la cuota el 50 % de los ingresos, se puede valorar reducir capital. La norma da tres métodos, entre ellos un 25 %. El banco decide en un mes si la concede.
- Dación en pago. Si en veinticuatro meses desde la solicitud la reestructuración y la quita no son viables, puedes pedir entregar la vivienda con cancelación de la deuda. Puedes seguir como arrendatario dos años, con renta anual del 3 % de la deuda. Impago: interés de demora del 10 %. No aplica si se anunció la subasta o hay cargas posteriores.
- Alquiler tras la ejecución. Si tienes el lanzamiento suspendido, puedes pedir alquilar por una renta anual máxima del 3 % del valor del remate. Cinco años, prorrogables.
Cómo pedirlo
- Comprueba si tu banco está adherido. La lista se publica en el BOE. La última que he localizado es la Resolución de 17 de julio de 2026.
- Reúne documentos (art. 3.3). Certificados de rentas, empadronamiento, bienes y una declaración responsable.
- Solicita por escrito. Con registro o acuse. Guarda la fecha.
- Si te lo niegan, reclama al servicio de atención al cliente y después al Banco de España. El banco tiene un mes para responder en estas materias si eres consumidor.
Si no lo cumples o no llegas
Si no encajas, mira qué hacer si no puedes pagar y la segunda oportunidad. Revisa también si hay cláusulas abusivas.