El IBI lo paga ante el ayuntamiento quien sea titular del inmueble el 1 de enero. En un alquiler de vivienda, desde el 8/10/2026 no se puede imponer al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. En una compraventa, el reparto del año se pacta, pero la vivienda responde de la deuda pendiente.
Quién debe pagarlo al ayuntamiento
El sujeto pasivo es el titular del derecho que da lugar al impuesto. La ley sigue este orden: concesión, derecho de superficie, usufructo y propiedad (arts. 61 y 63 de la ley de haciendas locales). Si hay usufructo, normalmente es el usufructuario quien aparece gravado, no el nudo propietario.
El impuesto nace el primer día del año y el periodo es el año natural (art. 75). Quien compra el 2 de enero no es el obligado de ese año frente al ayuntamiento por el hecho de comprar.
En un alquiler de vivienda
El Real Decreto-ley 29/2026 cambió el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dice que en ningún caso podrán imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea obligado tributario. Un inquilino normal no lo es.
Si tu contrato es posterior al 8/10/2026: una cláusula que te cargue el IBI choca con esa regla. Señálalo por escrito antes de pagar.
Si tu contrato es anterior: no está resuelto de forma clara. La versión anterior permitía pactar algunos gastos. El RDL 29/2026 no deja claro en su régimen transitorio cómo afecta a estos pactos. Pregunta antes de dejar de pagar: un impago puede acabar en demanda.
Aviso de vigencia: en la información oficial que hemos consultado no consta aún la convalidación del RDL 29/2026 por el Congreso. Comprueba su estado antes de actuar. Lee también qué cambia el RDL 29/2026.
Si ya te lo están cobrando
- Revisa contrato y recibos. Mira qué concepto se cobra y desde cuándo.
- Escribe al arrendador citando el art. 20.1 LAU y pide que deje de cobrarlo.
- No te limites a descontarlo de la renta. Un descuento sin acuerdo puede llevar a una reclamación por impago. Mira qué pasa con el desahucio por impago.
- Consulta si puedes reclamar lo ya pagado. Depende de la fecha del contrato y de lo pactado.
Otros gastos tienen sus propias reglas. La gestión inmobiliaria y la formalización tampoco se pueden repercutir (art. 20.2 LAU; lee quién paga la inmobiliaria). La comunidad puede pactarse por escrito, con el importe anual indicado. Los suministros con contador son del inquilino (art. 20.4).
Al comprar o vender
La ley permite repercutir la carga conforme al derecho común (art. 63.2 de la ley de haciendas locales), pero no fija un reparto concreto del año de la venta. Por eso conviene pactarlo por escrito. Indicad, por ejemplo, si el comprador devuelve al vendedor la parte de los días desde la entrega.
Si el contrato no dice nada y se discute el reparto, pregunta a un abogado. El resultado puede depender del caso.
Si compras a un promotor siendo consumidor, una cláusula que te imponga tributos cuyo sujeto pasivo es la empresa es abusiva (art. 89.3.c de la ley de consumidores).
Si hay deudas anteriores
El inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria, con responsabilidad subsidiaria (art. 64). Los notarios deben pedir información y advertir de las deudas de IBI. Pide el último recibo pagado y una certificación si tienes dudas. Si la vivienda responde, tu reclamación es contra el vendedor.
Copropietarios y recargos
Los cotitulares de entidades del art. 35.4 de la Ley General Tributaria responden solidariamente de la cuota, en proporción a su participación, si figuran así en el Catastro (art. 64.2). Entre vosotros, podéis repartiros lo pagado.
Además, los ayuntamientos pueden aplicar recargos a inmuebles residenciales desocupados de forma permanente o destinados a alojamientos turísticos, en las condiciones de la ley (art. 72). Mira la ordenanza de tu municipio.