Si la obra no se inicia o la vivienda no se entrega, puedes elegir: resolver el contrato y recuperar lo pagado con impuestos e intereses legales, o conceder una prórroga por escrito. Para reclamar a la aseguradora o al banco garante, envía primero al promotor un requerimiento fehaciente. Si en treinta días no devuelve el dinero, reclama a la garantía.
Qué debe tener tu promotor
Quien cobre dinero anticipado por una vivienda debe cumplir la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación:
- Garantía desde la licencia de edificación: seguro de caución o aval solidario.
- Cuenta especial, separada del resto de sus fondos, para recibir los pagos.
- Documento individual: al firmar te debe entregar la garantía referida a tus cantidades.
- Datos en el contrato: obligación de devolución, aseguradora o avalista y cuenta para pagar.
La garantía cubre lo aportado, incluidos impuestos, más el interés legal.
Qué hacer si hay retraso
- Reúne los papeles: contrato, anexos, justificantes de pago, póliza o aval, y lo que te hayan dicho sobre la entrega.
- Mira la fecha pactada y sus excepciones. Revisa si el contrato admite prórrogas o causas de retraso.
- Decide: resolver o dar prórroga. La prórroga debe constar en una cláusula adicional, con nueva fecha de terminación y entrega. No aceptes un «más adelante» de palabra.
- Requiere de forma fehaciente la devolución, por ejemplo por burofax o acta notarial. Indica cantidades e intereses.
- Espera treinta días. Si no paga, reclama a la aseguradora o al avalista. Puedes acudir directamente a ellos si no es posible reclamar antes al promotor.
Por ley, el asegurador debe indemnizarte en treinta días desde tu reclamación y no puede oponerte que el promotor no pagara la prima.
Cuidado con los plazos
- Aval: caduca a los dos años desde el incumplimiento del promotor si no le has requerido antes la rescisión y la devolución.
- Acción contra el promotor: como regla general, cinco años (art. 1964 del Código Civil).
- Seguro: revisa la póliza y no esperes. Un abogado debe confirmar el plazo de tu caso.
Actúa por escrito en cuanto veas claro el retraso. Puedes comprobar fechas con la calculadora de plazos y estimar intereses con la calculadora de intereses legales.
¿Sirve cualquier retraso?
La ley habla de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, y de que la vivienda no se haya entregado. Con un retraso breve, si la vivienda está casi terminada, el promotor puede discutir que quepa resolver. No lo des por seguro: depende del contrato y de los hechos. Consulta antes de dejar de pagar o de negarte a firmar.
También cuenta la licencia. El contrato debe obligar a devolver si no se obtiene la licencia de primera ocupación o documento equivalente.
Si ya te ofrecen las llaves
Con la licencia de primera ocupación o documento equivalente y la entrega acreditada, las garantías se cancelan. Y se cancelan igual si rehúsas recibir la vivienda cumplidas esas condiciones. Antes de negarte, pide consejo. Si aceptas, deja constancia de los defectos: tienes la guía sobre defectos en vivienda nueva y la herramienta de plazos por defectos de construcción.
Si no te dieron garantía
No renuncies. Reclama al promotor y pregunta en el banco donde ingresaste. La entidad debe exigir la garantía para abrir la cuenta especial (apartado Uno.1.b). Si cabe responsabilidad del banco en tu caso concreto es una cuestión técnica que debe estudiar un abogado.
No constituir la garantía es infracción de consumo. Puede sancionarse hasta con el 25 % de las cantidades que debían asegurarse, o según la norma de tu comunidad. Puedes denunciarlo ante consumo, aunque esa vía no te devuelve el dinero por sí sola.
Antes de demandar: la ley exige intentar antes una negociación por un medio adecuado, como la mediación, la conciliación, una oferta vinculante confidencial o la negociación directa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guarda prueba de que la otra parte recibió tu propuesta. Si no contesta o no hay acuerdo, tienes un año para demandar y que ese intento siga valiendo (art. 7.3).
Cuándo pedir abogado
Pídelo si el promotor está en concurso, si no aparece la garantía o si hay varios compradores en tu situación. Actuar coordinados puede ayudar a reunir pruebas.