Sí puedes salir de la copropiedad aunque otro dueño se oponga. Cualquier copropietario puede pedir la división (art. 400 del Código Civil). Como un piso no suele poder partirse, si nadie se lo queda compensando a los demás, se vende y se reparte el dinero (art. 404). Antes de la demanda tienes que intentar una negociación.
Cuándo se puede pedir
Como regla, en cualquier momento. Hay tres límites principales:
- Pacto de indivisión: es válido por un máximo de diez años, prorrogables con un nuevo acuerdo (art. 400).
- Cosa inservible: no se puede exigir si la división deja la cosa inútil para su uso. Un edificio apto puede dividirse adjudicando pisos o locales independientes (art. 401).
- Vivienda familiar con uso atribuido: si hay una sentencia de divorcio que da el uso a alguien, consulta antes cómo puede afectar a una venta. Depende del caso.
Qué hacer, por orden
- Pide una nota simple para confirmar titulares, cuotas y cargas.
- Consigue una valoración. Una tasación ayuda a hacer una oferta seria.
- Propón salidas por escrito: venta a un tercero, compra de tu parte o compra por ti de las suyas.
- Da un plazo de respuesta y guarda el acuse de recibo.
- Si no hay acuerdo, demanda. La acción de división de cosa común se tramita por juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía (art. 250.1.16.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Antes de demandar: la ley exige intentar antes una negociación por un medio adecuado, como la mediación, la conciliación, una oferta vinculante confidencial o la negociación directa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guarda prueba de que la otra parte recibió tu propuesta. Si no contesta o no hay acuerdo, tienes un año para demandar y que ese intento siga valiendo (art. 7.3).
Como regla general, necesitarás abogado y procurador (arts. 23 y 31 de esa ley). Compruébalo con ¿necesito abogado o procurador? Puedes hacerte una idea del riesgo económico con la calculadora de costas.
Cómo puede terminar
- Acuerdo. Podéis pactar en cualquier momento la venta o la adjudicación a uno.
- Adjudicación a uno. Quien se queda el piso abona a los demás el exceso en dinero (art. 404 y art. 1062).
- Venta en subasta. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, se vende y se reparte. Las reglas de división de la herencia se aplican también aquí (art. 406). Basta con que uno pida subasta pública con licitadores extraños (art. 1062).
La subasta puede dar menos que una venta pactada. Valóralo al negociar: suele ser un buen argumento para llegar a un acuerdo.
Si tienes prisa: vender solo tu parte
Puedes vender tu cuota (art. 399). Pero el comprador entra en la copropiedad y encontrar interesados puede ser difícil. Si la vendes a un extraño, los demás pueden ejercer retracto en nueve días desde la inscripción o, si no se ha inscrito, desde que lo conozcan (arts. 1522 y 1524).
Si otro copropietario vive allí
Ese uso no le da derecho a bloquear la división. Todos pueden usar la cosa sin impedir el uso de los demás (art. 394). Si te lo impide, reclama por escrito y guarda pruebas. Si cabe una compensación, y desde cuándo, depende de los hechos. Consúltalo.
Hipoteca e impuestos
La hipoteca no desaparece al dividir. Habla con el banco antes de pactar quién se queda el piso, porque quien sale puede seguir obligado frente a él. En el IRPF, la ley dice que la división de la cosa común no supone alteración patrimonial (art. 33.2). Los excesos de adjudicación y otros impuestos los vemos en heredar una vivienda entre varios.
Si el piso vino de un matrimonio en gananciales, primero hay que liquidar esa sociedad. Puedes orientarte con la calculadora de gananciales.
Cuándo pedir abogado
Pídelo antes de enviar tu propuesta si hay hipoteca, ocupación por un copropietario, menores o divorcio de por medio. Si tienes pocos recursos, comprueba si puedes pedir justicia gratuita.