Nadie está obligado a seguir en la indivisión. Tenéis tres salidas: vender y repartir, que uno se quede la vivienda y compense a los demás, o mantenerla en común mientras haya acuerdo. Si no os entendéis, cualquiera puede acudir al juzgado. Antes de firmar, calculad los impuestos: el coste cambia según cómo se haga.
Primero, aclara en qué punto estás
- Herencia sin repartir. Sois coherederos sobre el conjunto. Los mayores con libre administración de sus bienes pueden repartir como quieran (art. 1058 del Código Civil). Si no hay acuerdo, se acude a la división judicial (art. 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Mira cómo repartir una herencia sin acuerdo.
- Herencia repartida, con el piso en proindiviso. Cada uno tiene una parte de esa vivienda. Se aplican las normas de la copropiedad (art. 392 y siguientes). Salir de esa situación es lo que se llama extinción de condominio.
Comprueba también el impuesto de sucesiones. Con carácter general, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento. La prórroga se pide en los cinco primeros meses. Lo detallamos en plazos e impuesto de sucesiones. Las legítimas se pueden orientar con la calculadora de herencia.
Mientras seguís en común
- Gastos: todos deben contribuir a la conservación. Solo se libra quien renuncie a su parte (art. 395).
- Administración: decide la mayoría de intereses, no de personas. Si no hay mayoría o el acuerdo perjudica gravemente, decide el juez (art. 398).
- Alteraciones: ninguno puede hacerlas sin el consentimiento de los demás (art. 397).
- Uso: cada uno puede usar la vivienda sin impedir el uso a los otros (art. 394).
Si uno vive allí y los demás no, intentad pactar por escrito un uso o una compensación. Reclamar sin pacto depende del caso.
Cómo se hace la extinción de condominio
- Valorad el piso. Pedid una tasación o varias referencias reales para evitar discusiones.
- Revisad las cargas. Pedid una nota simple. Si hay hipoteca, hablad con el banco antes de firmar.
- Fijad la compensación. Quien se queda paga a los demás el valor de su parte (art. 404 y art. 1062).
- Firmad ante notario e inscribid en el Registro.
- Presentad los impuestos en plazo.
Impuestos: lo que está claro y lo que no
- IRPF: la ley dice que no hay alteración patrimonial en la división de la cosa común ni en la disolución de comunidades de bienes. Tampoco se actualizan los valores (art. 33.2 de la ley del IRPF). Revisa si lo cobrado va más allá de tu cuota.
- Excesos de adjudicación: tributan como transmisión, salvo los que surjan al cumplir, entre otros, el art. 1062 del Código Civil (art. 7.2.B de la ley del ITP).
- AJD y plusvalía municipal: su aplicación depende de cómo se haga la operación y del criterio de la Administración. No lo des por exento sin confirmarlo.
Pide a un asesor fiscal un cálculo por escrito antes de firmar. Cambiar el orden de las operaciones puede cambiar el coste.
Si alguien quiere vender su parte
Cada copropietario puede vender su parte (art. 399). Si la vende a un extraño, los demás tienen retracto: nueve días desde la inscripción o, si no la hay, desde que lo conocen (arts. 1522 y 1524). Si aún no se ha repartido la herencia y un heredero vende a un extraño su derecho hereditario, los coherederos tienen un mes desde que se les comunica (art. 1067).
Si alguien bloquea
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Se puede pedir la división en cualquier momento, salvo pacto por un máximo de diez años, prorrogable (art. 400). Si el testador prohibió dividir, mira el art. 1051. Si no hay acuerdo, sigue la guía de la división de cosa común.
El País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña, Galicia y Baleares tienen normas civiles propias en herencia que pueden cambiar parte de lo anterior.