Mira primero el contrato. Solo puedes retirarte sin más si pactasteis arras penitenciales. En ese caso pierdes la señal y el contrato queda sin efecto. Si es otro tipo de señal, retirarte es incumplir y pueden exigirte que compres o que indemnices. No hay un derecho general de 14 días para arrepentirte de comprar una vivienda.
Qué dice tu contrato
Busca la palabra «arras» y cómo se regulan. Lo clave es si te permite retirarte y qué pasa si lo haces:
- Penitenciales. Citan el art. 1454 del Código Civil o dicen que cualquiera puede desistir. El comprador pierde la señal. El vendedor la devuelve duplicada.
- Confirmatorias. Son un pago a cuenta del precio. No dan derecho a retirarse. La otra parte puede exigir que cumplas o resolver, con indemnización de daños e intereses (art. 1124).
- Penales. Fijan una pena por incumplir. No te libras pagándola salvo que el contrato te lo permita (art. 1153). El juez la modera si incumpliste solo en parte o de forma irregular (art. 1154).
Si el contrato solo dice «señal», no des por hecho que puedes irte perdiéndola. Puede ser discutible y conviene que lo revise un abogado antes de comunicar nada. Tienes las diferencias en la guía de tipos de arras.
Por qué no tienes 14 días
El desistimiento de los contratos a distancia o fuera del establecimiento no se aplica a la compra de inmuebles ni a la construcción de edificios nuevos (art. 93 de la ley de consumidores). La herramienta de devolver una compra sirve para otros productos.
Tendrás una salida propia si el contrato la recoge, por ejemplo una condición por no obtener hipoteca. Si no está escrita, que el banco te la niegue no te libera automáticamente. Revisa también si te han ocultado cargas o si la vivienda no es la ofrecida: entonces quien incumple puede ser el vendedor.
Si quieres retirarte
- Revisa las fechas. El contrato puede fijar hasta cuándo se puede desistir y cuándo se firma la escritura.
- Comunícalo por escrito. Usa un medio con prueba de entrega y contenido, como un burofax. Di qué cláusula aplicas.
- No dejes pasar la fecha sin decir nada. Tu silencio puede tomarse como incumplimiento.
- Intenta un acuerdo. Si hay dudas, un documento firmado de resolución evita un pleito.
Si se retira el vendedor
Con arras penitenciales debe devolverte la señal duplicada. Si diste 10.000 €, debe devolverte 20.000 €. Con otros tipos de arras puedes pedir que cumpla o resolver el contrato, con daños e intereses (art. 1124).
Si te ha dejado sin respuesta, envía un requerimiento con fecha y cantidad. Puedes calcular intereses con la calculadora de intereses legales.
Si el problema es que no pagas a tiempo
En la venta de inmuebles, aunque se pactara la resolución automática por impago, el comprador aún puede pagar después del plazo mientras no le hayan requerido judicialmente o por acta notarial. Tras ese requerimiento, el juez no puede darle más tiempo (art. 1504). Si recibes un requerimiento así, actúa ese mismo día.
Plazos y demanda
Como regla general, las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento (art. 1964). Comprueba con la herramienta de plazo para reclamar una deuda.
Antes de demandar: la ley exige intentar antes una negociación por un medio adecuado, como la mediación, la conciliación, una oferta vinculante confidencial o la negociación directa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guarda prueba de que la otra parte recibió tu propuesta. Si no contesta o no hay acuerdo, tienes un año para demandar y que ese intento siga valiendo (art. 7.3).
Cuándo pedir abogado
Pídelo antes de comunicar nada si el contrato es ambiguo o la señal es alta. Una carta mal planteada puede presentarte como incumplidor. Si tienes pocos recursos, mira si tienes derecho a justicia gratuita.