La ganancia por vender tu casa tributa como regla, salvo que se aplique una exención. Las dos principales son tener más de 65 años o reinvertir en otra vivienda habitual en 2 años. Si vas a reinvertir después del año de venta, debes hacer constar tu intención en la declaración del año de la venta.
Cómo saber si hay ganancia
Es la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición (art. 34 de la Ley del IRPF).
- Adquisición: lo que pagaste, más inversiones y mejoras, más gastos y tributos de la compra, sin contar intereses.
- Venta: el precio real, menos gastos y tributos que pagaste tú. Si fue inferior al normal de mercado, prevalece este (art. 35.2).
Guarda escrituras, facturas de obras y justificantes de pagos.
Qué cuenta como vivienda habitual
- Debes haber residido al menos 3 años seguidos. Hay excepciones si fallece el titular o hay causas que obligan a cambiar de domicilio, como matrimonio, separación o traslado laboral (art. 41 bis del Reglamento del IRPF).
- Debes haberla habitado de forma efectiva y permanente en 12 meses desde la compra o el fin de las obras.
- Se admite que lo sea al vender o que lo fuera hasta cualquier día de los 2 años anteriores. Si te separaste y dejaste la casa, basta que siga cumpliéndolo tu cónyuge.
Si tienes más de 65 años
La ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta (art. 33.4.b de la Ley del IRPF). No necesitas reinvertir. Lo mismo se aplica a personas con dependencia severa o gran dependencia.
- Si te fuiste a una residencia o a casa de un familiar hasta tercer grado por edad o dependencia, puede seguir valiendo hasta la venta (art. 41 bis.3 del Reglamento).
- La Agencia Tributaria admite la exención al vender la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio. Si el pleno dominio ya estaba dividido, no se aplica a ninguno de los dos.
Si la vivienda es de dos personas y solo una cumple el requisito, consulta cómo tributa la parte de la otra.
Si reinviertes en otra vivienda habitual
- Plazo: de una vez o poco a poco, en 2 años desde la venta. También vale la compra hecha en los 2 años anteriores (art. 41.3 del Reglamento).
- Cuánto: debes reinvertir todo lo obtenido para que toda la ganancia quede exenta. Si reinviertes menos, solo queda exenta la parte proporcional (art. 38.1 de la Ley).
- Hipoteca: si compraste con préstamo, lo obtenido se calcula restando el capital pendiente al vender (art. 41.1 del Reglamento). No es lo mismo que lo que te llega al banco.
- Vivienda en construcción: la Agencia Tributaria recuerda que, en general, debe terminarse en 4 años desde el primer pago.
- Rehabilitación: solo cuenta la que cumple requisitos. Las reformas interiores no bastan.
Cómo declararlo y qué pasa si no reinviertes
- Revisa la declaración de la renta de ese año y sigue sus instrucciones para la venta y la exención.
- Haz constar tu intención de reinvertir si no lo haces ese mismo año (art. 41.3 del Reglamento).
- Si incumples, la parte no exenta se imputa al año de la venta. Debes presentar autoliquidación complementaria con intereses de demora, hasta el fin del plazo de declaración del año en que incumples (art. 41.5).
Si cometiste un error al declarar, mira cómo rectificarlo.
Otra salida para mayores de 65: renta vitalicia
Si vendes otro bien, por ejemplo una segunda vivienda, puedes dejar exenta la ganancia destinando lo obtenido en 6 meses a una renta vitalicia asegurada a tu favor. El máximo es 240.000 euros. Si anticipas los derechos, tributará (art. 38.3 de la Ley). Tiene condiciones reglamentarias: compruébalas con la aseguradora y tu asesor.
Otros costes al vender
Revisa la plusvalía municipal. Es un impuesto distinto y no queda cubierto por estas exenciones.
Cuándo pedir asesor fiscal
Si vendes con separación, herencia, parte alquilada, usufructo, obras o más de una vivienda. También si compras la siguiente casa con hipoteca y dudas de cuánto reinviertes. Si la venta afecta a varios herederos, lee vivienda heredada entre varios.