Dación en pago: cuándo el banco está obligado a aceptar tu vivienda para saldar la hipoteca

Entregar la casa no cancela la deuda por sí solo. Tiene que aceptarlo el banco. Solo está obligado si tu entidad se adhirió al Código de Buenas Prácticas, estás en el umbral de exclusión y cumples requisitos adicionales. Fuera de ese caso, es una negociación: exige siempre por escrito la cancelación total.

Las dos vías

• Con el Código de Buenas Prácticas. Si cumples todo, la entidad adherida está obligada a aceptar (apartado 3 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012). Lista de adheridas y datos en el Banco de España.
• Por acuerdo. Si no cumples o tu banco no está adherido, puedes proponerla. La entidad no tiene obligación de aceptar con estas normas.

Requisitos de la vía obligatoria

Primero debes estar en el umbral de exclusión (art. 3.1). Deben darse todas estas condiciones:

• Ingresos familiares que no superen 3 veces el IPREM anual de 14 pagas. El límite sube a 4 o 5 veces en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad que incapacite.
• Cambio de circunstancias en los últimos 4 años: más esfuerzo hipotecario o una situación de especial vulnerabilidad.
• Cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos netos familiares, o al 40 % en esos casos especiales.

Además, para la dación (art. 3.2):

• La familia no debe tener otros bienes suficientes para pagar.
• La hipoteca recae sobre la única vivienda en propiedad y se concedió para comprarla.
• El préstamo no tiene otras garantías o, si las hay, estas no tienen bienes suficientes.
• El precio de adquisición debe estar dentro de los límites del art. 5.2, con un máximo de 250.000 €.

Cómo pedirla

1. Pide la reestructuración. Es el primer paso, con la documentación del art. 3.3. Lee la guía del Código de Buenas Prácticas.
2. Si no es viable, tienes hasta 24 meses desde la solicitud de reestructuración para pedir la dación.
3. Si tienes un plan en curso y no puedes pagarlo tras esos 24 meses, puedes pedirla, y la entidad la valorará.
4. No esperes a la subasta. No se aplica si ya se ha anunciado la subasta o si la vivienda tiene cargas posteriores.

Efectos si se acepta

• Cancelación total de la deuda hipotecaria. También de las responsabilidades personales del deudor y de terceros por esa deuda.
• Alquiler de 2 años. Si lo pides al solicitarla, puedes quedarte como arrendatario. La renta anual es del 3 % de la deuda en ese momento. Si no pagas, hay un 10 % de interés de demora.
• Plusvalía. La entidad se paga el impuesto municipal como sustituto, sin repercutírtelo.
• Renta. La ganancia está exenta en el IRPF.
• Notaría y registro. Los aranceles de cancelar la hipoteca se bonifican un 50 %.

Estos tres últimos beneficios están pensados para la dación del Código. En una dación pactada fuera de él, no los des por supuestos y pregunta antes por los impuestos.

Si negocias fuera del Código

Pide estos puntos antes de firmar:

1. Que la deuda queda totalmente cancelada, con la cifra exacta.
2. Que queda liberado quien avaló. Lee qué responde el avalista.
3. Qué pasa con otras cargas, gastos e impuestos.
4. Si podrás seguir en la vivienda y en qué condiciones.
5. Que un abogado revise el documento.

Hay hipotecas en las que se pactó que la deuda solo responde con el bien hipotecado (art. 140 de la Ley Hipotecaria). Mira tu escritura.

Si no hay dación y se subasta

Puede quedar deuda. En la vivienda habitual, puedes quedar liberado si pagas el 65 % de lo pendiente en 5 años, o el 80 % en 10 (art. 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Lee no puedo pagar la hipoteca. Si tienes más deudas, valora la segunda oportunidad.

Si tienes pocos recursos, comprueba si tienes derecho a justicia gratuita.