Una cláusula suelo es cualquier estipulación de un préstamo con hipoteca a tipo variable que limita a la baja la variación del tipo de interés (art. 2.3 del Real Decreto-ley 1/2017). Si eres consumidor y la tienes, puedes reclamar al banco la devolución de lo cobrado de más mediante el sistema de reclamación previa que la ley obliga a las entidades a ofrecer (art. 3).
Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo
- Busca en la escritura de préstamo y en la oferta vinculante las cláusulas sobre el «tipo de interés variable» y las que hablen de un «límite mínimo» o «tipo mínimo» de interés.
- Mira tus recibos: si el Euríbor u otro índice baja y la cuota de intereses no baja con él, puede haber un límite a la baja.
- Pide al banco copia de tu escritura y de las modificaciones posteriores (novaciones) si no las tienes.
La ley (RDL 1/2017) se aplica a contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo y cuyo prestatario sea consumidor (art. 2.1). El texto consolidado advierte de que la Sentencia del Tribunal Constitucional 156/2021, de 16 de septiembre, declaró inconstitucional y nula una parte del art. 2.2 (la definición de consumidor) y anuló el art. 4.2. Si tu caso es dudoso, por ejemplo si eres autónomo o el préstamo era mixto, consulta con un abogado.
Además, la norma general dice que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas, y que las condiciones no transparentes en perjuicio del consumidor también son nulas (art. 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Es la base para reclamar, pero si la cláusula es abusiva o no depende del contrato concreto: lo decide el juez.
Paso 1: reclamación previa al banco
- Presenta la reclamación por escrito, con la identificación del préstamo, y guarda justificante. Las entidades deben tener un departamento o servicio especializado y publicar su dirección postal y electrónica en las oficinas y en su web (disposición adicional primera).
- El banco calcula la cantidad a devolver, incluidos los intereses, y te la comunica desglosada. Si considera que no procede devolver nada, debe explicar los motivos y el procedimiento extrajudicial termina (art. 3.2).
- Tú decides si estás de acuerdo con el cálculo. Si lo estás, se acuerda la devolución en efectivo (art. 3.3). Puedes pactar una medida compensatoria distinta del dinero, pero entonces el banco debe darte una valoración y quince días para pensarlo, y tu aceptación debe ser manuscrita y en documento aparte (disposición adicional segunda).
- Plazo máximo: tres meses desde la reclamación para llegar a un acuerdo y poner el dinero a tu disposición (art. 3.4).
El procedimiento es voluntario para ti y gratuito (art. 3.1 y disposición adicional tercera). Mientras se tramita, ninguna de las partes puede ejercitar acciones judiciales o extrajudiciales sobre ese objeto, y si se presenta una demanda antes de que termine, el proceso se suspende (art. 3.6).
Cuándo se entiende que no ha habido acuerdo
- Si el banco rechaza expresamente tu solicitud.
- Si pasan los tres meses sin que el banco te diga nada.
- Si no estás de acuerdo con el cálculo o rechazas la cantidad ofrecida.
- Si, pasados los tres meses, no te han puesto a disposición el dinero ofrecido.
En esos casos puedes ir a juicio. Antes, recuerda que en la vía civil la ley de eficiencia del servicio público de justicia exige, con carácter general, intentar una actividad negociadora previa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), y que se considera cumplida, entre otras formas, cuando la negociación se hace directamente entre las partes. Cómo encaja tu reclamación en ese requisito conviene confirmarlo con un abogado antes de demandar.
Costas si vas a juicio
Solo si rechazas el cálculo del banco o declinas la devolución, demandas después y consigues una sentencia más favorable que la oferta recibida, se condena en costas a la entidad (art. 4.1 RDL 1/2017). El resto se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 4.3). Puedes estimar un posible coste con la calculadora de costas judiciales.
Impuestos: la devolución y el IRPF
La devolución derivada de un acuerdo con el banco, en efectivo o con otras medidas de compensación, junto con sus intereses indemnizatorios, no se integra en la base imponible del IRPF (disposición adicional 45.ª de la Ley 35/2006, añadida por la disposición final primera del RDL 1/2017). Sí puede afectar a deducciones por vivienda habitual que te aplicaste en años anteriores sobre esas cantidades: la misma disposición regula cómo se regularizan. Además, el banco debe avisarte de que las devoluciones pueden generar obligaciones tributarias y comunica a la AEAT las devoluciones acordadas (art. 3.5).
Hipotecas nuevas
En los préstamos regulados por la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, en las operaciones a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés (art. 21.3). Más sobre otras cláusulas problemáticas en la guía de cláusulas abusivas en la hipoteca, y sobre los gastos de formalización en cómo reclamar los gastos de la hipoteca.
Cuándo pedir abogado
Pide asesoramiento si el banco rechaza la reclamación o ofrece un cálculo que no entiendes, si te piden firmar una renuncia de acciones, si tu hipoteca fue subrogada o novada, o si dudas de que puedas considerarte consumidor. Revisa el cálculo con tu escritura delante y no firmes nada sin entenderlo. Si quieres comprobar la evolución de tu cuota, usa la calculadora de hipoteca.
Si tienes pocos recursos, comprueba si tienes derecho a justicia gratuita y lee cómo funciona el abogado de oficio.