Mira qué has recibido y anota la fecha. Si te piden la hoja de aprecio, tienes 20 días para presentar tu valoración. Si rechazas la de la Administración, tienes 10 días. No respondas sin conocer el valor real de lo que te quitan: la valoración marca gran parte del resto.
Las fases de la expropiación
- Utilidad pública o interés social. Es el motivo de la expropiación.
- Necesidad de ocupación. Se publica la relación de bienes y hay información pública de 15 días para alegar (arts. 15, 17 y 18 de la Ley de Expropiación Forzosa).
- Mutuo acuerdo. Se puede cerrar por convenio. Si no se llega a él en 15 días, sigue el procedimiento (art. 24).
- Justiprecio. Hoja de aprecio del propietario, hoja de la Administración y Jurado.
- Pago y ocupación.
Si te afecta solo parte de la finca y lo que queda resulta antieconómico, puedes pedir que te expropien toda (art. 23).
Cómo se fija el justiprecio
| Paso | Plazo |
|---|---|
| Tu hoja de aprecio, motivada y si quieres con perito | 20 días desde el siguiente a la notificación (art. 29) |
| La Administración acepta o rechaza y da la suya | 20 días (art. 30) |
| Aceptas o rechazas la de la Administración | 10 días (art. 30) |
| Si rechazas | Pasa al Jurado de Expropiación (art. 31) |
| Decisión del Jurado, que debe motivar | Pone fin a la vía administrativa (arts. 34 y 35) |
Algunas comunidades autónomas tienen órganos propios de valoración. Comprueba quién resuelve en tu caso.
Con qué valor se tasa
- El valor es el que tiene el bien al iniciarse el expediente de justiprecio, sin plusvalías del propio proyecto (art. 36 de la Ley de Expropiación).
- El suelo, las construcciones y los derechos se valoran según la ley estatal de suelo (art. 34 y siguientes de su texto refundido). El suelo rural, por capitalización de la renta real o potencial, según proceda (art. 36).
- Se suma un 5 % como premio de afección (art. 47 de la Ley de Expropiación).
Encarga a un perito que incluya también vuelos, plantaciones, arrendamientos, actividad económica y perjuicios por lo que te queda. Reúne escrituras, nota simple, catastro, licencias y rendimientos. Antes de firmar tu hoja, pregunta cómo vincula esa cifra para pedir después.
Pago e intereses
- Se paga en un máximo de 6 meses desde que se fija el justiprecio (art. 48), sin gastos (art. 49).
- Hay intereses por demora en fijarlo, si pasan 6 meses desde el inicio legal y la Administración tiene la culpa (art. 56).
- También por retraso en el pago, a partir de esos 6 meses (art. 57).
- Si pasan 4 años sin pagar ni consignar, se valora de nuevo: es la retasación. Si ya se ha pagado o consignado, ya no procede (art. 58).
Puedes hacer una estimación con la calculadora de intereses legales.
Si te ocupan por urgencia
Puede declararse urgente la ocupación por acuerdo del Consejo de Ministros (art. 52); en expropiaciones autonómicas, comprueba qué órgano lo acordó. Te notificarán con al menos 8 días el acta previa a la ocupación. Acude tú o tu perito, y deja constancia de lo que hay: cultivos, edificaciones, daños. El justiprecio se fija después.
Cómo recurrir
- Alega en información pública si discutes qué se expropia.
- Recurre el acuerdo del Jurado en vía contencioso-administrativa (arts. 35 y 126). Tienes 2 meses, con esta guía paso a paso.
- Pide el dinero no discutido. Pregunta cómo cobrar sin perder tu derecho a discutir el resto.
Si no se hace la obra: reversión
Si la obra no se ejecuta, sobra parte de los bienes o desaparece la afectación, puedes recuperar lo expropiado devolviendo la indemnización actualizada. La ley tiene excepciones, como la de ciertas afectaciones posteriores (arts. 54 y 55). Si tienes interés, consulta pronto sobre plazos.
Cuándo pedir abogado y perito
Antes de presentar la hoja de aprecio. Es el momento clave y sus plazos son cortos. Elige alguien con experiencia en valoraciones.
Si tienes pocos recursos, comprueba si tienes derecho a justicia gratuita.